內地富豪日前以4.8億元，購入淺水灣一幢超豪宅銀主盤，成為近10年來最大宗單一住宅銀主盤成交個案。
淺水灣銀主盤4.8億沽 10年最高
個案可以側面反映出，實體經濟表現未如理想，愈來愈多富人資金鏈斷裂，超豪宅銀主盤湧現，對整體樓市構成困擾。
根據前線地產代理統計數據，3月份單月新增約60個銀主盤，令銀主盤存量達412宗，連續3個月突破400宗。近月銀行明顯加速減價去庫存，例如淺水灣香島道33號一幢銀主洋房，實用面積5,039平方呎，屬於5房間隔，並連2,247平方呎花園，銀行原本叫價6億元放盤，放盤約3至4個月累積減價1.2億元，以4.8億元售出，成交呎價95,260元。
上述銀主盤算是近10年來最大額單一銀主盤成交，而該洋房早於2005年以1.68億元購入，以新成交價計，帳面仍升值3.12億元或1.9倍，可見單位淪為銀主盤並非物業投資失利。
據悉，上述洋房原業主，為內地多家著名白酒包括五糧液及茅台的代理商，該集團曾經來港上市，最終因經營問題撤銷上市，甚至被申請清盤，反映業主營商問題而拖累物業。
其次，禮頓山高層A室，實用面積3,485平方呎，屬於4房間隔，可望開揚馬場景觀，屬於屋苑優質單位，3月初由銀主身份以約1.7億元售出，呎價逾4.8萬元，屬於理想價。原業主2001年以約5,417萬元購入，惟2005年開始先後多次轉按及加按套現，最終淪為銀主盤，日前以約1.7億元易手，單位於24年間升值約2倍。
據了解，上述禮頓山銀主盤，原業主為本地大型成衣商人，代理多個美國名牌時裝，自2001年起動用逾4億元在香港購入逾60個單位，包括大坑名門、北角柏傲山、跑馬地禮頓山、中半山御花園及Mayfair等等，惟因為本業失利，近年不斷加按物業套現，最終淪為銀主盤出售。以禮頓山單位為例，2005年開始先後多次轉按及加按套現，最終淪為銀主盤。
銀主盤庫存多 減價去貨加快
事實上，近日愈來愈多超豪宅淪為銀主盤，例如祥祺集團董事局主席陳紅天家族，繼紅磡祥祺中心全幢商廈及山頂歌賦山道15號屋地淪為銀主盤後，其兒子名義持有的中半山嘉富麗苑單位亦淪為銀主盤，叫價6,825萬元放售。
由於銀主盤庫存愈來愈多，銀行減價去貨的力度逐步加大，故近月銀主盤去貨速度明顯加快，3月全月沽65個銀主盤，去年第4季起至今年3月的2個季度，平均每月沽出約58伙，較去年第3季平均每月沽出約31伙，升幅接近9成。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論