2025-04-01
星島日報
政府正全速開發北都，佔地面積達3萬公頃約佔本港總面積的三分之一，現時多個地區均有不同新規劃。立法會地產及建造界議員龍漢標接受本報專訪時表示，現時北都只發展其中約3000公頃，可見本港從不缺土地，惟需要在「土地規劃」着墨，建議引入白色規劃（White Zone），在發展中預留彈性，靈活應對未來市場變化；並倡議在規劃審批等程序上成立「單一窗口」機制，不同政府部門審批流程由單一窗口處理，將有助片區開發，加快流程及時間等。
規劃過程須「拆牆鬆綁」
龍漢標指，北都總面積達3萬公頃，現時只計劃發展其中約3000公頃，可見本港欠缺的不是土地，而是欠缺「土地規劃」，建議引入White Zone概念，在指定區域沒有劃定為某一種指定用途，而是讓該土地有多種用途，提供彈性靈活迎合市場需要，當市場和社會發展有所變化時，就毋須再重新申請改劃，可以靈活應對市場變化需要。事實上，新加坡於多年前已開始於城市規劃中應用White Zone概念，其成功經驗可供本港政府參考。
本港改劃土地所需時間冗長，龍漢標主張在規劃過程中進一步「拆牆鬆綁」，現時一幢物業從籌備、興建，以至入伙，需要經過多個部門逐一審批及驗收，整個程序需時冗長，當中或有重複，形容如同闖關遊戲需要「逐關逐關過」，尤其未來北都不少用地仍是生地，須經面對程序更多。
可設「單一窗口」加快審批片區
他強調，既然政府採取促進者思維，尋找提速方法，建議在規劃過程中成立「單一窗口」機制，不同政府部門審流程由單一窗口處理，各自完成審批等程序，屬可行又落地辦法，得以提速、提效完成，將有助片區開發，加快流程及時間等，亦可以降低發展風險，屆時財團投地出價自然會更加進取，有利於政府收入。
新發展區地積比低限制發展潛力，龍漢標說，絕對有可能提高地積比率，現時在決定地積比時仍遵從舊有概念，港島及九龍會被劃分為市區，新界則屬於郊區，故新界不少地區地積比遠低於市區。隨着交通網絡趨發達，即使在新界出發，約半小時的車程都能到達中環，「郊區」概念可以商榷，而且其他排污系統等配套都有足夠能力應付到更多人口。尤其現時方向為全速發展北都，以對接深圳，達成戰略性合作，故提高地積比實在是合理之舉。
「綜合發展區」（CDA）用地規劃涉及不少限制，重建發展難度高；龍漢標認為，CDA屬分區計劃大綱圖一部分，以往設立大綱圖目的是希望配合該區發展方向，提供足夠和合適配套，惟面對近年市場變化急速，難免會出現跟不上時勢情況，例如市民購物習慣於過去數年大幅改變，在家工作亦已成風潮，導致對於零售物業及寫字樓的需求出現變化。
上述大綱圖制訂時間與需要落實發展時，中間有一個時差，可能市場對於不同土地需要已經有所變化，當發展商想要做出改變，又會面對改變土地用途上多個程序，延長整個發展過程，間接加重發展成本。
地產組記者 羅其軍 蔡子俊