2025-04-01
明報
【明報文章】政府去年底邀請市場在3個月內就北部都會區的3個「片區開發」試點提交意向書，昨天截止，有22家企業提交了意向書，反應頗熱烈。不過，發展商今次只是就3個片區的發展提交意見，並不意味着22家企業會參與3個片區的投標。今次政府邀請市場就3個片區的發展提交意見，就是希望日後的投標條件更切合市場需要。筆者聞悉，為增加片區開發的吸引力，政府打算盡量提供彈性，包括土地付款安排及產業開發類別，但住宅發展的規模則會嚴格設限，防止片區開發變相成為住宅項目。
政府物色的3個片區試點分別位於洪水橋/厦村（12.5公頃）、粉嶺北（15.9公頃）和新田科技城（18.6公頃），每個試點均有住宅、產業和公共設施3類土地。根據政府的構想，發展住宅的資金能較快回籠，可以資助片區內其他建設，以及提供資金讓發展商更願意參與回本期較長和風險較高的產業用地發展。當局希望透過不同地點、規模、土地成分組合和發展要求，吸引不同資金和背景的企業參與片區開發。
片區開發參考內地發展模式，採取住宅加產業發展，並非本港地產商所擅長的發展模式，加上在高息環境及地產市道低迷下，不少發展商的現金流都出現問題，政府的賣地計劃亦乏人問津，片區開發能否吸引本地發展商參與，一直成為疑問；市場中人甚至估計，最終參與片區開發的會是擅長這類發展模式的大型國企。但昨天有22家企業遞交意向書，包括長實、恒地、新地、新世界、會德豐地產、華懋、太古地產等本港發展商，顯示本地財團亦積極響應，以示支持北都發展。但當今年下半年片區正式招標時，這些發展商是否入標，則是後話。
政府不排除以分紅模式批出土地
消息人士表示，政府估計每個片區的投資額將達到百幾億元，這個金額是以往大型賣地亦會出現的規模，本地發展商並非無能力應付，問題是片區模式中的產業發展，可能並非本地發展商所擅長，因此政府希望能夠提供協助。
今次政府向市場徵集意見，提出一系列問題要求發展商回應，目的就是希望藉此提出一些創新執行模式，激發市場積極考慮增加其在產業用地發展的深度和闊度，同時協助發展商解決資金難題，盡量發揮市場力量，帶動北都產業發展。由政府向發展商提出的問題，已揭示政府思考的新政策取向。以新田科技城片區為例，政府不排除與發展商合組公司，共同出資興建、批租和管理創科園區，以及招攬科企和人才落戶；而對於片區開發的地價安排，政府亦不排除可以分期繳付地價，又或前期支付較低地價，但日後與政府分紅。此外，對於在北都擁有土地的發展商，政府考慮容許這些被政府徵用的土地價值，扣減片區所應付的地價，以減低發展商前期真金白銀的開支，增加市場參與片區的興趣。
根據政府規劃，洪水橋/厦村新發展區位於北都的「高端專業服務和物流樞紐」，可藉着鄰近深圳南山區及前海合作區的優勢，發展高端專業服務（如金融、財富管理、法律等）及跨境物流，成為新一代物流樞紐，新發展區內的「企業及科技園」，可發展工商、科技、現代物流及工業用途；粉嶺北新發展區位於北都的「口岸商貿及產業區」；新田科技城則會容納創科產業鏈上、中、下游的活動，與深圳科創園區產生協同效應，成為未來創科發展的樞紐。
「片區」內住宅規劃不能改變
筆者聞悉，雖然3個片區所在地都有產業規劃，但在產業發展上政府會提供彈性，例如粉嶺北片區的發展商認為該區可發展某種創科產業，政府認為可以考慮。但3個片區的房屋規劃不會提供彈性，例如洪水橋/厦村的片區規定有兩幅住宅地，一幅0.67公頃，一幅1.32公頃，地積比率均為6倍，發展商必須按這個條件興建，不能改變，以免片區變相成為地產項目。
[李先知]