住宅工商舖 同患「三高」

甲級商廈、商場等私人商業樓宇、工廈，2025年將面對高落成量，同時空置面積及空置率亦突破高位，需要相當時間消化去庫存。 根據上周差餉物業估價署發表的《香港物業報告2025》顯示，2024年甲級寫字樓落成量達157萬平方呎，當中67萬平方呎來自中西區。甲級寫字樓的空置率高達17.4%，而所有分區的甲級寫字樓空置率介乎11.5至17.7%不等。截至2024年，甲級寫字樓空置面積達到1,645萬平方呎，而且供應未完。 2025年預測甲級寫字樓落成量將大幅增加至311萬平方呎，是繼2022年322萬平方呎落成後又一個高峰，2025年油尖旺將成為新落成甲級寫字樓的主要供應地區，佔62%。2026年甲級寫字樓落成量回落至110萬平方呎，灣仔和中西區將合共提供甲級寫字樓的全部落成量。甲級寫字樓正面對「舊?未去，新?又湧住來」的困局，兩年落成量加上已落成仍空置樓面，超過2,000萬平方呎，其他類別亦出現相同情況。 落成量高 空置率面積高企 2024年私人商業樓宇的落成量較2023年少，減至74萬平方呎，其中絕大部分由九龍和港島供應，共佔90%，已落成的空置面積亦是近年新高，年底空置率為11.8%，相當於1,507萬平方呎。跟商廈情況一樣，預計2025年的落成量將回升至117萬平方呎，同樣是僅低於2022年127萬平方呎後的第二高位，當中油尖旺為主要供應區，佔預計落成量的54%。到2026年，落成量將下跌至67萬平方呎，其中灣仔提供總落成量的27%。 2024年私人分層工廠大廈的落成量銳減至25萬平方呎，全部來自深水埗，年底空置率進一步上升至7%，相當於1,216萬平方呎。預計2025和2026年的落成量，將分別增至54萬和83萬平方呎。 工商舖3類物業全部都患「三高」，今年或明年是高落成量，3類物業2024年均出現使用量呈負數，顯示年內使用的樓面面積出現減少的情況，所以無論空置面積及空置率均處於高位。 今年私樓落成降 仍逾2萬伙 除了工商舖，據差估署初步統計數字顯示，預測今年私樓落成量約20,860伙，將較去年24,260伙，按年下跌14%，而明年則會進一步下跌至20,100伙，較今年進一步微跌4%，連續3年維持在逾2萬伙，兩年合計多達4.1萬伙落成。當中今年主要供應仍來自啟德所在的九龍城區，佔整體落成量超過26%，涉及約5,400伙新樓落成。 另外，按照差估署指出，去年私樓落成量24,260伙，相較單位入住量17,310伙為高，而去年年底空置率急升至4.5%，屬於2010年以來近14年新高，相當於5.8萬伙，其中大約25%屬於新盤已獲得入伙紙但未取得滿意紙而導致的「技術性空置」。 唯一結論，全港不同類型物業，需時去庫存。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論