2025-03-31
星島日報
差餉物業估價署日前公布，2025年2月的私樓售價指數報284.7點，較1月份再下跌0.87%，創下自2016年8月以來的8年半新低。若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，更累計下跌多達28.49%，即是在短短約3年半內大跌接近3成。
香港私樓樓價高企，市民住得細又住得貴，多年來一直為人詬病。不少不合資格申請出租公屋或居屋等資助出售房屋的中等收入家庭，只能購買廚、廳、睡房合一的「納米樓」，甚或被逼租住呎租貴過豪宅的劣質劏房，情況極不理想，促使中央領導人多次明示特區要「徹底解決住房問題」、「告別劏房」、「讓市民的房子住得寬敞一點」。樓價回落有助市民「上車」置業及換樓「住大啲」，本質不是壞事。
然而，若果樓價跌勢過急，以至長跌不止，對香港的長遠經濟發展和社會民生也絕非好事。對於已擁有物業的業主，不論是自住或投資，樓價下跌都會影響其消費意欲和能力，打擊零售、餐飲及旅遊等行業，若不幸淪為負資產就更慘。企業方面，即使並非從事房地產相關行業，只要持有物業都要面對資產減價問題。若依靠抵押物業作借貸，更可能出現資金鏈斷裂及被銀行call loan。最壞情況甚至會影響金融體系穩定，導致整體信貸、投資惡性循環萎縮。
減息周期未兌現 美關稅戰牽連廣
政府已注視到有關問題，在去年《施政報告》宣布全面撤銷所有樓市辣招，今年《預算案》再將所有細價樓（400萬元或以下）的物業交易印花稅下調至100元、暫停出售商業用地一年等，希望能穩住樓市和民心。有關措施確能協助市民上車、換樓和賣樓套現，亦有助發展商趁好消息散貨，令物業交投量大幅上升。
然而，由於發展商手頭存貨仍甚多，樓市未來供應還陸續有來，說好的減息周期遲遲未兌現，還有由美國發動關稅戰可能引發全球經濟衰退等，大多數業內人士都估計樓價跌勢仍未止。這亦是發展商紛紛減價促銷，以便套現還債的原因。
樓價越賣越平，首當其衝是發展商盈利，這與一般市民無關，但發展商因財力不足及看淡前景亦減少投地、減慢發展，則會對整體經濟、就業和香港的長遠發展建設造成負面影響，尤其是中央及特區政府都希望可提速發展的北部都會區。
因應財赤嚴重，政府提出以「片區開發」模式發展部分北都土地，希望通過收取較低地價，來換取發展商代為興建部分基建。問題是現時不少發展商的財赤及負債比政府更嚴重，錢從何來？再者，加快北都發展，等於進一步增加未來房屋供應，發展商又豈會倒自己米？
發展局連出兩招 冀發展商積極回應
面對當前困局，發展局近日連出兩招，希望增加發展商以投地或補地價方式進行房屋發展的誘因。其一是推出「按實補價」模式，發展商申請換地或改劃土地用途，只需按實際計劃興建的樓面面積來補價，毋須像過往計足用地的最高可建面積。此舉可減輕發展商的短期資金壓力，方便它們因應實際市況和對後市評估，暫不起齊所有單位。等到將來市況轉好，可再向政府加碼補價進行加建。
其二是取消只有地庫停車場可豁免計算樓面面積的做法，讓地面停車場亦可豁免。地庫停車場的建造和營運費用都較高，興建時間亦較長。將停車場移上地面樓層，還可減少發展商必須在樓宇低層提供一定商舖的壓力，有助提速提效建屋。
過往若政府在市好時推出類似措施，可能會被質疑「官商勾結」或「明益地產商」。但現已時移世易，政府有必要因時制宜、因市制宜，避免香港的發展和建設，因一時的財赤問題及經濟不景而大幅減慢，甚至停頓，希望發展商也能積極回應。