2025-03-24
東方日報
香港住宅市場近年處於逆周期，累計跌幅達28%。這一趨勢始於3年前，並被認為是自亞洲金融風暴以來最為明顯的低迷市況。然而，兩者的成因和影響有着明顯不同。
亞洲金融風暴期間，住宅價格在6年內下跌70%，主要由於利率飆升以捍衞港元匯率，導致行業大幅去槓桿化。目前的低迷主要受人口外流、經濟信心下降，以及抵押貸款利率上升等多重因素影響。雖然市場普遍看淡未來走勢，然而，注意到該行業的最新進展很大程度被市場所忽視。
住宅負擔能力顯著改善
儘管住宅價格持續下跌，但租金表現卻逆勢向好。過去3年，住宅租金升幅高達24%，尤其是中小戶型的回報率已超過3厘。隨着今年美國可能進行一次或兩次減息，以及租賃市場持續強勁，住宅回報率預計將超越抵押貸款利率，吸引更多長期投資需求回流至市場。
此外，住宅負擔能力顯著改善，由2021年的60%下降至目前的40%，家庭償還抵押貸款的能力大幅提升。同時，業主槓桿率保持在低水平，全港約66%私人住宅沒有抵押貸款，而整體貸款與價值比僅為22%，為市場提供充足的融資空間。這些基本面因素共同構成了支撐樓市反彈的重要基石。
香港人口在2019至2022年間減少約17萬，但隨着政府推出多個人才計劃，目前人口已超越2019年前水平。雖然總人口恢復，但勞動力資源尚未完全恢復，導致家庭收入中位數持續上升，進一步刺激置業及租樓需求。政府承諾70%的土地供應將用於公共住房，而私人住宅供應僅佔30%。未來10年私人樓宇平均每年供應約1.32萬個單位，而2024年的一手住宅銷售預計僅為1.5萬至1.6萬個。
庫存料數年內回復正常
過去3年，市場情緒低迷使得發展商在投地方面更加謹慎，未來3至4年的供應可能因此受到影響。短期內雖然庫存消化仍是挑戰，但供應限制有助於穩定價格。
香港銀根充裕是另一個不可忽視的利好因素。自2008年以來，香港基礎貨幣從5,000億元增至現在的1.8萬億元，即使外界擔憂資金撤出香港，但數據顯示資金流動仍然穩定。此外，去年一級和二級市場交易量復甦反映投資情緒逐步改善，一旦買家信心恢復，將進一步推動市場回暖並反映行業基本面。
綜合上述因素，認為短期內庫存壓力可能限制價格上行，但隨着庫存正常化及基本面逐步改善，香港住宅市場的前景並不像市場普遍看淡那麼悲觀。
凱基亞洲投資策略部