繼2023年《施政報告》中提出豁免計算「部分」停車場面積的安排（即私人項目首兩層停車場設於地下、第三層，即使設在地面，該地面停車場仍會獲得全部樓面豁免），發展局局長於今年3月初接受電台訪問時表示，政府正檢視放寬賣地條款，包括考慮停車場毋須要在地底興建，亦可獲得樓面面積豁免，業界均表示歡迎，期望德政可盡快落實。
回顧歷史，除某些特定情況外，政府於早年一直豁免所有停車場面積，無論是建造在地面或地底。直至2010年，政府為應對發展商利用樓面豁免的相關政策，增加樓面面積而造成「發水樓」的問題，在2010年《施政報告》中提出收緊相關豁免政策，包括降低停車場面積豁免。
當時的發展局以「締造優質及可持續的建築環境」為由，推出一系列縮減樓面面積豁免措施，包括規定私樓地面上蓋停車場最多只能獲豁免50%，而地底停車場則獲豁免100%，以回應「發水樓」的問題。
時至2013年4月29日，《一手住宅物業銷售條例》正式實施，所有住宅物業出售時均需以「實用面積」計算，大眾鮮有再提到「發水樓」一詞，惟收緊了的豁免面積措施卻繼續執行，沒有因此而重新檢視。
建地底停車場成本貴一倍
在樓市暢旺時，因發展利潤足夠抵銷興建地底停車場所帶來的額外成本，發展商及政府沒有十分關注這方面的問題，但今天樓市回落，地價普遍被蠶食，無論發展商及政府都意識到，建造成本及時間對地產發展所造成的窒礙。
以往「奢侈」的建造要求，尤其是地面明明有空間建造停車場而不建，反過來用額外成本及時間挖掘地下停車場，在今天「開源節流」的大趨勢下，實在有需要修改。
興建地底停車場當然有其好處，但壞處也不少，首當其衝的當然是沉重的建造成本。根據香港一間國際工料測量顧問2024年第4季的資料，地面停車場建造成本，以每平方米建造樓面面積（Construction Floor Area）計算，平均每方米約15650元，而建造一層地下停車場每方米成本則為32800元，足足貴了一倍！倘建造4層地下停車場，每方米平均成本更高達41300元。
期盼「德政」延伸私人項目
這些成本是基於正常建築的情況下估算出來，香港樓宇稠密，於樓與樓之間建屋已經十分困難，如果再要往下挖掘多層地下停車場，而完全不影響旁邊樓宇結構的情況下順利興建物業，難度十分高，發展成本及時間肯定超過可承擔的水平。
除成本外，地下停車場也帶來其他的問題，例如：地下停車場可泊車輛的數目，一般會較地面停車場為低，主要原因有兩個，第一是因應擋土牆結構及防水的要求，地底停車場的牆身會比較厚，第二是地底停車場的走火要求比地面高，每層最少要設置一條獨立走火梯，兩者均會使可使用面積大幅減少，可使用空間比率自然降低。
上述提到的防水要求，大家會想到水浸的問題。雨季來臨，特別是颱風的日子，位於低窪地帶或毗鄰海旁的地下停車場，有可能面對水浸的隱患。可幸的是今天政府渠務工程大有改善，新的建築防水功能亦有所提升，除了一些早年建成的地下停車場，發生水浸的頻率的確較以往少。
通風及照明也是另外一個問題，以往建造在地面上的停車場，外牆一般以開放式設計，讓空氣自然流入停車場內，白天時陽光亦可照入。地下停車場卻沒這方面的優點，只能靠機械通風及人工照明，相對不環保之餘，業主也需要承擔更多的維修及保養成本。
將停車場放置地底，表面上處理了「蛋糕樓」的問題，增加地面通風效果，但事實上，不少新的發展，因沒有停車場的阻擋，地面時有發生「風洞」效應，除影響使用者外，放在地面的擺設和綠植，也經常被吹到東歪西倒。
除此以外，以往最低的住宅樓層一般會設置於停車場之上，距離地面相對遠一些，若發展項目靠近車路，路上噪音及廢氣對那些單位的影響相對較少，如今停車場要放在地底，低層單位受路面影響的機會亦較大。
筆者相信，政府一直有留意到地底停車場所帶來的問題，屋宇署也因此在2023年8月，率先對房協及市建局項目內的停車場面積豁免作出全面鬆綁，停車場無論是建於地底或地面，均獲得全數面積豁免。期盼政府能將此「德政」延伸到私人發展項目，優化建築規範，以活化土地市場。
温偉明 嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）