2025-03-17
星島日報
最近睇新聞日本出現「出差難民」，意思是指因有大量外國遊客湧入，日本主要城市住宿需求激增，導致酒店價格上漲，令當地人到其他城市出差時，以有限的住宿津貼支付不起或找不到酒店房，最終要入住膠囊酒店等更便宜設施。
仔細一想，其實我上月都差點成為「出差難民」，農曆年間到大阪公幹，原本想率先入住我們旗下新盤The Peak Kuromon，誰知17間客房由現時至10月已全數租出，連試住幾天也沒有機會，最後要租住其他酒店。雖然我不是支付不起酒店，但大阪的旅客人數實在太多，特別是農曆年期間，日本超越泰國成為中國遊客最熱門的旅遊國家，我當時也花了好一段時間才找到合適的酒店入住。
外國旅客急增
不知大家有沒有留意，以往到日本旅遊在酒店辦理入住手續期間，總是會見到有日本當地人一同辦理手續，因為日本人一向喜歡國內旅遊，但農曆年那次入住，我見到大多都是外國人。在2019年，每100個入住東京都酒店的客人便有37個是外國遊客，到2024年這個比率已升至51.5%，即每兩個住客便有一個是外國人，而大阪府的則由2019年的37.8%增加至去年44.9%，兩個地區的比例比日本全國平均的25.2%高得多，證明外國遊客增加，而且大部分集中在東京和大阪兩大城市。
訪日的外國遊客人數每個月屢創新高，今年一月的外國遊客人數達378萬，外國遊客加上日本國內遊客需求，對酒店和民宿的需求極大。我們大阪民宿訂房率不斷上升，租客有本地人和外國旅客，很多人訂房長達一個月至半年，明顯為參加世博而來。隨着旅遊需求上升，和酒店業人手短缺等因素，住宿成本將在短期內進一步推高。恭喜早兩年已跟我們買大阪民宿出租的客人，現時每個月都有穩定的被動收入，已經賺了不少了。
中國投資者換居留權
東京以往都是投資者最愛的投資市場，不過近來我們看到很多東京投資者、大機構已開始進入大阪搶地，大阪擁有世博和賭場度假村兩大盛事，再者相比之下大阪地價較平，水位較多，投資者當中很多都是來自中國。
日本首相石破茂自去年10月上台後，用了很多新的政策向中方示好，放寬中國公民簽證，團體觀光可以停留30日，另外增設10年多次旅遊簽證，方便收入及資產較高的富裕階層隨時到日本消費，目標當然是中國旅客和投資者帶來的經濟效益。
事實上現時在日本大阪獲得「特區民宿」認證的5500多個民宿項目中，有逾四成都是由中國人經營。在疫情後，大阪市以經營民宿申請經營管理簽證換居留資格的中國人迅速增加，經營民宿成為中國人移居日本的其中一個最大途徑。
日本政府由4月1日起將加強建築監管，樓宇必須能防禦7級地震，地基也要額外加厚，尤其多層大樓，層數越多結構要越穩固，大廈外牆的用料也要全面提升至防污、防迹、不易變舊的物料，而政府為批出建築許可的條件會必定更加嚴謹。要符合新建築基準法，建築費至少貴1成以上。
但對於FMI來說其實影響不大，因為所有樓盤本來已達到極高標準，以我們在日本的基礎和人脈，要買優質地皮也不難，唯一受影響的反而是投資者，面對地價、建築費、人工都會不斷向上，還有面對為移居而搶樓的中國投資者，買大阪樓的競爭和成本只會不斷上升，這就是我經常勸大家有買要趁早的原因。
FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人 李丹翔
李丹翔 投資智慧翔世分析