兩會築起安居夢 柳暗花明撑樓市

全國兩會落下帷幕，連日來，人們對樓市政策的關注度很高。 在今年的全國兩會上，「穩住樓市」首次寫入政府工作報告的「總體要求」，國務院總理李強在政府工作報告中明確了房地產政策的施力重點：一是，因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力；二是，優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應；三是，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權；四是，拓寬保障性住房再貸款使用範圍；五是，發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防範房企債務違約風險。 在政府工作報告中，將房地產大政方針說的如此詳盡，前所未有。這些措施聚焦供給端、需求端，並透過財政和金融政策給市場注入動力；在穩樓市的同時，也促進房地產業高質量發展。整體上看，2025年房地產政策呈現「短期穩市場、中期調結構、長期促轉型」的鮮明特徵。 救市初見實效 仍須「穩字當頭」 兩會築起安居夢，柳暗花明撑樓市。筆者作為港區全國政協委員，從兩會上明顯感覺到，中國的房地產市場將迎來新變化，房地產市場回暖與百姓的「安居夢」逐步契合。 內地樓市與香港樓市一直存在「同頻共振」的現象，全國兩會釋放穩樓市的政策訊號，也給香港樓市帶來信心，值得全社會特別是業界關注。 去年「9.26」中央政治局會議後，房地產政策大幅度調整。經過幾個月的運行，現在初顯實效。 2024年四季度，全國新房銷售面積按年、按月分別增長6.4%和21.2%，告別了連續下滑的態勢。同時根據70城房價數據；截至2025年1月，一線、二線城市新房價格指數分別連續3個月、2個月止跌回升。 今年2月份，全國300城經營性土地成交金額同比上升39%；平均溢價率達到13.4%，較1月上升了4.7個百分點，這也是自2021年7月以來土地平均溢價率首次突破10%。 房地產產業鏈條長且關聯廣泛，上下游涉及建築、鋼鐵、水泥、家電、家裝等近50個行業，對GDP的貢獻率高達20%至30%。穩住樓市，對於促進經濟增長的作用巨大。2024年四季度，中國經濟增長達到5.4%，一改二、三季度下跌的趨勢，使得全年經濟增長達到5%。 但這僅僅是開始，政策效益釋放需要一個較長的過程；2025年，仍須「穩」字當頭。李強總理在政府工作報告多次提到要「穩」字，比如，「穩住樓市股市」、「更大力度促進樓市股市健康發展」、「持續用力推動房地產市場止跌回穩」。住房和城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示：「我們將會同有關部門長短結合、標本兼治，堅決穩住樓市。」 全國兩會期間，筆者與代表委員交流中，大家都有一個共識：「穩樓市」事關經濟持續增長、擴大國內需求、百姓資產保值、促進充分就業、保持社會穩定，等等，這是一場必須打贏的硬仗。 房子不好賣，主要原因有二：一是房子太多，二是大家不願意買。針對這一實際，今年全國兩會釋放的信息是：繼續在供給端和需求端加力，積極「去庫存」。 從「供給端」看，合理控制新增供地，優先消化存量用地；打好「保交房」攻堅戰，加大白名單貸款投放力度，按照應進盡進、應貸盡貸要求，充分保障項目建設交付，不能讓在建項目「爛尾」；實施「城中村」改造和危舊房改造，穩妥推進貨幣化安置，讓城中村居民擁有更多自主選擇權。住建部已經明確，把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新改造範圍。 兩處給力 支撑供需「兩端發力」 以上措施甄別不同情況，在控制「總供給」的同時，突出了「防爛尾」和「補短板」，沒有「一刀切」，而是對症下藥，政策「接地氣」。 從「需求端」看，政府工作報告提到，「因城施策調減限制性措施」，雖然沒有提及「廢除限制性措施」，但「鬆綁」明顯，「因城施策」的空間更大。可以預測，北京、上海、深圳除了核心城區之外，其他區域將逐步取消限購，二線城市大概率會全面取消限購，三四線城市會加大購房補貼力度、優化公積金政策等，刺激購房消費。同時，中央政府支持地方政府收購存量商品房；收購的商品房，優先用於保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。 限購政府調整，如同拆除「欄桿」；政府收購存量房，可謂「雪中送炭」，既可促進存量房銷售，又可較低成本解決保障性住房。 無論是在「供給端」發力，還是在「需求端」發力，都需要錢。中央政府的策略是繼續在財政和金融兩處給力。 今年兩會期間，財政部部長藍佛安表示，地方政府專項債安排4.4萬億元人民幣，其中一個重要用途是回購閒置土地和收購存量商品房；中國人民銀行行長潘功勝在新聞發布會上表示，今年降準降息仍有空間，這將降低購房者的貸款成本。 筆者留意到，今年的房地產政策在「穩」字當頭的主基調下，「進」的分量也在增加。政府工作報告提到：「適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的『好房子』」。這是「好房子」一詞首次出現在政府工作報告中。 首提出「好房子」 「進」分量增加 安全，就是要讓居民住得安心和放心，比如，房屋的結構更穩、建築材料更好，防颱風、抗地震的等級更高；綠色就是有利於身體健康，比如，要安裝新風系統，提升空氣質量；低碳，就是要為居民省錢，也為社會節能，比如，要提升保溫、隔熱、降噪的材料品質和施工工藝；智能，就是讓居民用得更方便，比如，採用各種智能化設施設備，特別是體現出對「一老一小」和殘障人士的關懷。住房和城鄉建設部部長倪虹在新聞發布會上表示，建設「好房子」需立標準、強科技、抓項目：修訂《住宅項目規範》，將層高標準提高至不低於3米，優化採光、隔音等細節，更是引來一片贊嘆。 「好房子」這個概念，是今年兩會上代表、委員熱議的話題之一。許多代表、委員表示，隨着中國人均GDP超過1萬美元，人們的生活品質逐步提升，對住房的要求也愈來愈高；多建「好房子」，既可滿足民生需求，也是推進房地產市場升級的需要。「好房子」關係到「好生活」，「好房子」意味着「好未來」。 全國兩會是觀察中國經濟的重要窗口，透過兩會看樓市，透過樓市看發展，這是香港社會和相關業界捕捉市場機遇的重要途徑，值得好好做好這門「功課」。 --------------------------------- 【知識庫】何謂「貨幣化安置」？ •貨幣化安置是指政府部門直接以貨幣的形式補償被拆除棚戶區居民，而居民再到商品房市場上購置房屋。 •居民可以根據個人需求和喜好，自行選擇購置合適的房屋，而不必受限於政府指定的安置房。 •由於居民可以直接使用補償款購房，毋須等待安置房的建設和分配，大大縮短了安置過程的等待時間。 •貨幣化安置可以帶動房地產市場的活躍，刺激房屋交易，推動經濟增長。 •相較於興建安置房，貨幣化安置可以減少政府的建設成本，從而降低財政負擔。 撰文 : 屠海鳴 全國政協港澳台僑委員會副主任 香港新時代發展智庫主席 暨南大學「一國兩制」與基本法研究院副院長 客座教授 欄名 : 知•析趨勢