供應大未來

有關方面近日披露，今明兩年私人住宅落成量仍超過20,000伙，似乎仍有兩年需要持續去庫存，2027年起的下一個5年，落成量有機會大減。 每5年私樓落成量 呈V型走勢 唐榮整理了1997年回歸後，每5年的住宅落成量變化，附表顯示，呈V型走勢，由一個極端走向另一個極端，2022至2026年，又像一個鐘擺盤「擺上」高點，然後有可能裂口式減少。 1997至2006年是一個落成量大的年份，每5年均超過12萬伙，然後2002年11月「孫九招」停賣地，加上發展商在樓市大跌期間調整發展興建速度，2007至2011年出現谷底，5年落成量只有49,258伙，平均每年接近1萬伙，然後逐步加大供應，發展商亦見住宅有利可圖全力投入，由2012年起，每5年的私宅落成量均持續回升，由6萬、近9萬，至回歸第6個5年期，2022至2026年逾10萬伙。 據政府預測，2025年私樓落成量仍有20,900伙取得入伙紙，較2024年的24,263伙，按年下跌14%或3,363伙，亦較去年原本預測的約25,500伙，下調近2成，反映發展商因應市場累積大量現樓餘貨庫存而放慢了建屋步伐。 至於2026年的預測落成量則為20,100伙，再進一步微跌800伙，跌幅4%，不過仍然維持在超過20,000伙的偏高水平。加上2022年的21,168伙及2023年的13,852伙，構成了一個5年私樓落成量的高峰。 那何時又從一個極端擺向另一個極端？按照財政預算案披露，未來5年（2025至2029年）的私樓平均每年落成量為1.7萬伙，即總數約8.5萬伙，換句話，在扣除未來兩年4.1萬伙後，2027至2029年落成單位只有4.4萬伙，平均每年將回落至14,667伙，又假設近年少賣地、放慢發展步伐相信會持續，將繼續影響下個5年的整體落成量，則2027至2031年，如果緊接的2030及2031年的落成量維持每年約1.5萬伙水平，那如附表2027至2031年的5年私樓落成量又會急回至約75,000伙的水平。 近日萊坊分析指出，較值得關注是現時現樓餘貨數量仍然處於歷史高位，若果落成量仍然持續高於銷售量，有機會進一步推高庫存。不過，他估計，2027至2030年間供應或存在空窗期，不少新區都需要2030年之後才發展成熟，同時近兩年政府減少賣地，數年後有機會出現供應斷崖。 今年潛在落成新盤 料聚焦啟德 至於有望在今年落成的新盤，預計啟德仍然是其中一個供應庫，至少3個項目有機會年內獲批入伙紙，涉及2,865伙，包括新世界等旗下的柏蔚森；其他供應較多地區亦包括油塘、將軍澳等地區。 撰文 : 唐榮