2025-03-11
經濟日報
近期香港地產市場迎來結構性轉變，隨着利率回落及部分老牌業主啟動套現潮，市場罕見釋放多個核心地段優質物業，加上銀主盤量持續增加，投資回報率顯著回升至4至5厘水平，部分頂級資產價格甚至重返10年前水平。
筆者認為此刻至年底正是「進可攻、退可守」，為長線投資者創造「價值窪地」的黃金入市窗口。
優質物業供應激增
過去1年，市場銀主盤數量主要集中於傳統豪宅區及商業地段。此類物業因業主財務重組或斷供而被銀行收回，定價普遍較市價低10至15%，吸引實力買家「撈底」。與此同時，一批持有物業超過30年的老牌家族亦趁市況調整套現離場，中環、銅鑼灣及尖沙咀等核心區罕見出現整幢商廈及地舖放盤，部分業主更願以「麵包價」出售「麵粉地」（即低於同區地價），反映市場正進入價值回歸理性的新階段。銀行利率亦自從5.875厘高位逐步回落至現時3.5厘水平，大幅降低投資者融資成本。
值得注意的是，具備穩定現金流的民生類物業正成為黑馬。以老人院為例，受惠於香港人口老化及政府補貼政策，此類物業租金抗跌力強，一般回報率普遍高達5.5至6.5厘。今年市場更罕見出現「優質貨海嘯」，其中由本司促成的北角國賓商場1至2樓全層上月以1.07億易手，現有安老院租約提供8厘以上回報率，買家看中高回報且具穩定收租能力的護老院物業，作長線投資。在利率高企加上商業市場反覆的大環境下，預料此等穩定高回報護老院物業將被市場快速消化。
把握年底前入市關鍵
當前市場正處於「價格理性化」與「利率紅利」的交叉點，頂級資產價格調整已接近底部，而銀行對優質物業的估價亦漸趨進取。建議投資者把握年底前業主求售心態，優先鎖定核心區具租金上升潛力的銀主盤或老牌業主急讓項目，此刻入市既能鎖定低息成本，又可把握價格調整尾聲，待經濟復甦時實現「租金+升值」雙重收益。機遇往往在市場轉角處出現，與其等待「完美時機」，不如把握「合理時機」。
撰文 : 譚潤樑 第一太平戴維斯投資部助理董事