廣開首席產業研究院首席經濟學家連平表示，今年國務院總理李強發表的《政府工作報告》（簡稱《報告》）首次增添「穩住樓市」的政策要求，當中又定下3個主要任務，以實現「持續用力推動房地產市場止跌穩定」。
今年《報告》特別增添了「穩住樓市股市」的部分內容。連平指出，房地產和股票是居民財產性收入的重要來源，穩住樓市和股市將對居民部門財富保值增值提供重要政策指引，改善居民收入預期，有助於刺激居民及家庭消費與投資，反過來帶動經濟增長。
事實上，是次《報告》所提出「穩住樓市」、「持續用力推動房地產市場止跌穩定」等措辭，都是延續了2024年中央對房地產市場調控的基調，不過卻是首次在「兩會」政府報告中提出有關房地產市場運作的政策要求。連平認為，這是由於外部環境多變複雜，國內中長期房地產市場供需結構發生了很大變化，目前房地產市場風險仍不容忽視。特別是內地部分房企仍有不小的流動性風險，資產減損增加導致房企投資報酬率持續下降，償債難度依舊不小。
穩樓市對經濟有巨大推動作用
房地產開發投資減少持續拖累經濟增長，土地成交減少令地方政府財政持續受壓，房地產銷售下滑，居民相關商品消費支出減少，房地產投資下滑降低了民營投資信心。因此，穩住樓市對GDP增速、國內投資、消費以及市場信心的恢復將發揮巨大推動作用。
為了推動房地產市場止跌回穩的目標，連平歸納出中國政府今年有以下3個面向的主要工作任務：
1.在需求端繼續發力。時隔多年後，政府將重啟城中村改造貨幣安置工作。2024年10月17日，住建部宣布新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，並推動城中村改造貨幣化安置。11月15日，將城中村改造政策支持範圍從最初的35個超大特大城市和城區擴大到了近300個地級以上城市。
參考上一輪棚改貨幣化（2014年至2019年），6年間合計改造3,228萬套，住房保障財政支出資金總計8,338億元（人民幣．下同），保障性住房開發貸款餘額淨增38,840億元，財政資金撬動貨幣信貸擴張倍數為4.7倍。連平預計，2025年實際進行城中村改造實施計劃的數量可能增加至150萬套至200萬套，總計帶動住房需求0.75至1億平方米，帶動保障性房屋貸款約1,800億至2,400億元。
因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房屋改造，充分釋放剛性及改善性住宅需求潛力。連平預計，全年住房銷售跌勢將明顯放緩。
2.在供應端政策加碼。盤活存量用地和商辦用房，推動收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，拓寬保障性住宅再貸款使用範圍。商品房和土地收儲加快市場去庫過程，預計新增貸款實際投放規模在6,000億至9,000億元，推動商品房去庫存0.35億至0.65億平方米和1.5億平方米閒置土地收儲。
3.有效防範房商債務風險。連平指出，2024年1月，地方房地產融資協調機制付諸實行，今年「白名單」制度落實將有效改善房企流動性狀況，為做好保交房工作提供有效支援。
截止2025年1月下旬，「白名單」項目審批通過貸款達到5.6萬億元；統計各地監管部門已經披露的放款信息，實際落實放款金額達到1.64萬億元，實際放款率接近30%。在「白名單」專項借款計劃的推動下，截至2024年底，全國商業銀行房地產開發貸款餘額為13.6萬億元，按年增3.2%（見圖），增長速度較2023年底擴大1.7個百分點。各地金融機構透過「白名單」專項貸款從房屋金融供應端發力，支持房屋存量信貸業務合理展期，在一定程度上滿足了房屋的融資需求。
料「白名單」專項借款額擴至8.5萬億
此外，金融監督管理總局早前已提出，2025年要「加速推動城市房地產融資協調機制擴張增效，支持建構房地產發展新模式」。住建部亦提出全年要依照「應進盡進、應貸盡貸、能早盡早」的原則，擴建「白名單」項目，精準支持房地產項目建設交付。
連平預計，2025年「白名單」專項借款核准金額可能擴大至8.5萬億元，實際放款率提升至50%左右，假設全年商業銀行房地產開發貸餘額增加5%，全年新增實際放款約2.6萬億元，較目前累計投放多增約1萬億元，將更符合永續性防營計劃為新營計劃。
《報告》提出「有效防範房商（即內地房企）債務違約風險」。雖然近年來支持房地產市場的政策持續推出，但迄今部分房商仍有不小的流動性風險。近幾年，因房地產市場下滑令部分個人房屋貸款不良率上升，最新財報顯示四大行個人住房不良率從過去0.3%左右升至0.55%，但個人房屋貸款期限一般在20年以上，還款來源與借款人月度收入掛鈎。
截至2024年底，全國重點城市存量首套房首期比例平均為20%，新置業者最低首期比例不低於15%。基於相對較高的首期比例、個人基礎性收入較為穩定和私人儲蓄率水平較高，相較於已開發經濟體和國內房企風險而言，中國個人房屋抵押貸款風險較低。受商品房銷售下降、資信評等調降、融資增長放緩等因素影響，房企現金流壓力仍處於高壓區間。根據內地上市房企（住宅開發類）已經揭露的財報來看，接近一半的公司現金短債比不到1，顯示年內這部分房企短期償債能力缺乏足夠保障。
2024年房企債券違約餘額為855.5億元（見表），佔到全部債券違約餘額的79%，房地產債券餘額違約率為38.2%，房商違約風險高於其他產業平均。
連平相信，今年房企償債難度依舊不小，還本付息規模約佔整體到位資金的20%。為此，今年報告首次提出要「更大力度促進樓市健康發展」，人行將繼續延長和落實房地產「金融16條」支持政策，公募REITs市場有望進一步擴容，為房企有效盤活存量資產提供流動性支持。
整體而言，連平預計，2025年房地產市場調整將步入尾聲，房地產市場有可能緩緩走穩。產業主要指標將止跌或跌幅收窄，房企風險敞口逐步縮小，市場信心不斷修復。