私樓供應 逐步回落中

私樓落成量連續3份預算案高企後，昨日最新一份預算案宣布未來5年落成量，平均每年由19,000伙減至17,000伙，將會是私樓供應回調的開端。 2024年預算案估計5年內，私人住宅單位每年平均落成量超過19,000伙，較過去5年的平均數增加約15%。昨日預算案則提到，私人住宅單位在未來5年的平均每年落成量估計超過17,000伙，較過去5年的平均數減少約8%。私樓落成量在發展商買地換地減少、調整發展進度、建築興建步伐放緩等情況下，私樓未來5年落成量出現回落。 未來5年落成量料少萬伙 附圖是近年預算案每次公布的5年平均落成量，近3年的未來5年平均落成量都是19,000伙，5年累計達95,000伙，持續在高位徘徊。如果根據今年預算案數據，2025至2029年平均每年落成量見17,000伙，5年總計由95,000伙減至85,000伙，5年少10,000伙。 5年85,000伙落成，官方去年初曾估計2025年約有25,000伙落成（今年3、4月將有最新估算）。依此推算，餘下60,000伙分4年落成，2026年至2029平均每年有機會回落至15,000伙水平，5年呈先高後低的落成量。 至於中原地產早前報告預測，2023年有不少項目延遲落成，推高2024年落成量至24,261伙。不過，預計2025年及2026年落成量將回落至20,000伙以下，主要因為九龍區的供應減少。估計2025年82個落成項目共19,619伙，2026年53個落成項目共19,009伙。 若依5年85,000伙扣減，減掉首兩年近4萬伙，餘下46,372伙分3年落成，每年平均回落至15,457伙，與去年逾2.4萬伙新盤落成量比較，其實有相當明顯減少。 其實不少數據均指向私樓供應數量將見頂回落，例如預算案指未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應量，今年預算案是10.7萬伙，去年為10.9萬伙。 短期供應仍有待市場消化 又或2025/26年度賣地表包括8幅住宅用地，加上鐵路物業發展、市區重建局及私人發展和重建項目，預計全年的潛在土地供應可供興建約13,700伙，去年是15,000伙。 又或者利嘉閣地產近日統計，去年全年動工量累計5,030伙，較2023年的12,018伙減少58%，創有紀錄以來的23年新低。 這些數據都意味3、4年後樓花供應會逐步減少，再3、4年落成現樓逐步下降。當然，短期大量現樓及短期樓花，仍有待市場消化吸納。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論