2025-02-17
星島日報
從去年第三季起，美聯儲展開減息步伐，三次合計減除100個基準點的利率，一度帶動投資市場及資產價格回暖跡象。惟隨着特朗普新領導班子的上任，政策方向導致通漲預期的不確定性，2025年的減息預期及步伐趨向保守，預測僅有兩次合計50個基準點的減息空間，驅使投資者態度謹慎，阻礙商業房地產市場動力復甦及成長。
持續的高息口環境，以致投資者對於商廈投資的着眼點放重於資產回報率，也導致過往炙手可熱的符合「環境、可持續性及管治」（ESG）的資產，由於牽涉更大的前置成本及較長的回報實現年期，相對大幅折讓的物業又或「銀主盤」，後者明顯更受投資者歡迎。香港公開大學便於去年以港元26.5億價格向銀主收購紅磡祥祺中心全幢商廈，其折讓價格高達港元19億，創下近年最高的單一商廈折讓幅度及去年最高的單一商廈物業成交金額。相信今年投資趨勢，仍會以高折讓及銀主盤市場主導。
高折讓及銀主盤主導市場
去年亞太區的零售市場資本化水平均現穩定及輕微上升，香港的零售市場投資，隨着香港房屋協會（房協）於下半年變賣旗下多類型的非核心零售物業，包括多個商舖、商場及停車場而變得活躍，整體非核心資產銷售額達到港元23億。並隨零售市道在中港交流頻繁的帶動下持續復甦，具韌性的資產價格，帶來穩定及較高的租務回報最高能達到4.95%的資本化率。
工業用地方面，亞太區各地的表現整體穩定或資產價格輕微下跌，不過香港工業用地的資產價值，則於去年創下8%的下調，幅度為近年新高，主要受制於進出口市道的萎縮及來自大灣區內的供應增多；另一邊廂，也有綜合發展的發展商為在息口高企的大環境下，折讓出售非核心的工業資產，例如新世界發展以約港元3.67億售出新蒲崗全幢活化工廈物業。
整體方面，展望主要的市場投資者除了需備較高的資金門檻及較低的負債比率，同時對所投資的物業回報、用途和租戶及其所屬產業亦有更嚴格的審視，故預期去季的投資氣氛和投資者傾向仍會在2025上半年延續。
曾展鵬高力香港估價及諮詢服務高級董事