2025-02-17
星島日報
引用筆者公司的真實個案，買家是一名家庭主婦，買入一個樓價約700萬之物業單位，準備申請7成按揭貸款，由丈夫作為擔保人，丈夫的入息約5萬，沒有任何其他貸款，入息水平足夠通過供款要求。現行供款佔入息比率（DSR）上限為50%，以7成按揭、30年還款期及現時按息3.5%計算，最低月入要求為44007元，按丈夫入息計之供款佔入息比率為44%。然而，銀行發現買家有一筆私人貸款在身，每月還款額10000元，由於DSR以每月總債務供款佔入息計算，連同私貸及按揭還款額計算DSR，月入要求提高至64007元，丈夫的入息水平變為超出DSR上限，未可獲批按揭。
配對審批彈性較大銀行
既然問題出自私人貸款，最簡單解決方法自必然是清還全數私貸，但有時候買家未必可一下子清還貸款，又或不希望因提早還款而產生罰息，加重財務負擔。按揭顧問了解客戶情況後，為客戶提議一個兩全其美之方法，毋須提早清還私貸並獲銀行批出有關物業按揭貸款。按揭顧問為買家配對一間在此方面審批彈性較大的銀行，在按揭申請中，買家可僅作為按揭人/抵押人身份，丈夫則作為借款人，便可以單一根據借款人的入息及債務狀況計算供款佔入息比率，而毋須計算買家作為按揭人的債務，上述私貸就不用計算在供款佔入息比率，丈夫的入息已符合供款要求，最終獲銀行成功批出按揭貸款，買家毋須提早清還私貸。
上文提及按揭人/抵押人、借款人及擔保人，均是按揭申請涉及之不同身份，當中分別為何? 按揭人/抵押人是將物業抵押予銀行換取按揭貸款的人，所以按揭人/抵押人必須是擁有單位業權的業主。一旦有拖欠無力償還按揭的情況，按揭人亦已同意銀行有權將抵押物業變賣償債。借款人是按揭借貸的人，承擔負責還款，而擔保人就是為按揭還款提供擔保的人，一旦借款人拖欠款項，擔保人便要承擔責任負責還款。
借款人不一定是物業業主
不少銀行要求業主同時作為按揭人/抵押人及借款人身份，正如以上個案，如涉及的人多於一位，有關入息及債務狀況都會一併計算。然而，有些銀行並沒一定要求業主須作為借款人身份，在審批上便可出現以上個案提及之彈性；但留意，在此安排下，即使業主只作為按揭人/抵押人未需計算其入息與債務，但銀行仍會查閱業主的信貸報告及銀行戶口月結單以作評估，例如發現業主有私貸在身兼信貸評分甚低，而借款人的入息水平僅剛剛符合要求，銀行有機會要求還款能力方面之額外證明。
而借款人卻不一定是物業的業主，例如子女買樓給父母，父母是業主及按揭人，由於父母已退休，由子女作為借款人提供入息證明並負責供樓。在按揭貸款中，三個身份不一定同時存在，當借款人已有足夠還款能力符合供款要求，便無需要加上擔保人。
王美鳳中原按揭董事總經理