2025-02-17
星島日報
筆者近日參與了一個傳媒聚會，數名記者均提及今個財政年度政府賣地收入大幅低於預期，不約而同詢問席間專業測量師有何看法，其中一位資深測量師反問各人，政府是否需要「托市」？筆者毫不猶豫地說，土地向來是香港珍貴的資產，與市民所擁有的物業一樣，政府有責任保障其價值，是否用「托市」這個詞彙只是觀點與角度的問題，與其用負面的說法來描述，倒不如正面地提出有建設性的方法，協助社會促進經濟以穩定樓市。
眾所周知，近年香港經濟受到不同因素影響，包括：暴亂、疫情、加息、中美貿易戰及地緣政治等，樓市與經濟掛鈎，不能獨善其身，住宅樓價因而從高位貶值了20至30%，地價亦同時槓桿式下跌，粗略估算，地價由以往動輒佔總發展成本60至70%，普遍大幅調整至20%左右，在個別的情況下，甚至計算不出來。
五個建造成本高昂主因
要有效地提升土地價值，激活香港經濟當然是王道，但市場復甦是一個過程，一時三刻難以將現時局面扭轉過來。話雖如此，樓價既不能一下子回升至下跌前的水平，但地價卻可透過降低建造成本，在短時間內改善，發展商做生意最終考慮的是總投資成本，建造費用減少，發展商所能負擔的地價自然相對提高。
事實上，高昂的建造成本，會削弱香港的競爭力，政府早已察覺這問題，有見及此，政府於2023年第4季展開建造成本的策略性研究，找出建造成本高昂的主要緣由。在去年9月，發展局向立法會《研究公務工程效益成本管理小組委員會》，簡介研究進展以及初步結果，當中列出五個建造成本高昂的主因：（1）工人成本、（2）建材及裝備溢價、（3）設計標準及要求、（4）審批流程及（5）工程複雜性。因編幅有限，筆者在此先談論工人成本及工程複雜性。
上述研究指出，工人成本約佔整體建造成本30至40%，香港建築工人的工資較新加坡高出約70%，相對上海、廣州和深圳等地區，更高出約3倍！除此以外，研究亦發現，香港所需的工人工時，較國外其他城市為高。另工人老化問題也較其他城市嚴重，最新數據指出，香港建造業工人平均約47歲，當中約40%為熟練/半熟練工人，他們的年齡達到55歲或以上，生產力自然下降，導致建造期延長。
工人成本高，不外乎供求的問題，人口老化加人手短缺，成本自然上漲。根據政府2024年11月的「人力推算報告」， 2023年建造業整體人力短缺高達15000人，預計到2028年，短缺將會增加逾兩倍至45000至55000人，政府因此在優化現有《補充勞工計劃》的同時，於2023年7月雙軌並行實施《建造業輸入勞工計劃》，旨在保障本地工人優先就業的前提下，適度容許合資格僱主申請輸入勞工以補充短缺。
外勞最低工資規定成掣肘
筆者認為，上述計劃有助紓緩人手不足問題，可惜在需要符合有關輸入勞工最低工資規定的掣肘下，對於應對勞工成本高昂這挑戰，不易取得顯著的成果，政府要再動動腦筋改進箇中細節。以新加坡為例，他們並沒有設置最低工資要求，可相對彈性地引入了廉價外籍勞工，尤其鄰近馬來西亞的工人，有效地降低了人力成本。
有關於工程複雜所引致成本高昂的問題，一些客觀因素，例如：在密集市區施工的特別安全措施、環保配置工作及交通改道安排等，實在難以避免。但有些人為情況和規定，無可否認有商榷及改革空間，包括：地盤「七通一平」基礎建設不完善、要求興建一些跟住宅項目並無關連甚至不太協調的公共設施、規定停車位放於地庫才能豁免面積、地盤可動工的地方狹窄，沒有預留其他工地協助發展等。
在樓價上行及低息的環境下，那怕發展時間因應工程的複雜性拉長了，發展商仍能勉強應付這方面的風險及成本，但「彼一時，此一時」，今天樓價下降，息口還未回落至以往低水平，發展商實在難以承受這方面的壓力。不少地產業界人士認為，政府應考慮減少不必要的要求，和調整某些建築規定，以減低項目發展難度，從而縮短發展周期，促使相關建造成本降低。
筆者相信，從這方面優化所帶來的額外地價收入，將大於政府投入的優化成本，更可製造多贏方案，對社會百利而無一害。
温偉明嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）