2025-02-11
經濟日報
【本報訊】本港樓市未有起色，富瑞今年1月初重新評估本港中小型地產商的財政狀況，發現11家中，有8家出現相對高風險情況，較去年5家為高，反映發展商財政狀況及盈利能力進一步惡化，相信會加快發展商出售資產或集資情況。
料今年利潤壓力超去年
對於大型發展商來說，富瑞稱，實力較弱的發展商加速出售資產，或導致資產價值下跌，而新世界（00017）以平均售價18,500元出售皇都戲院一期項目，價格較近期項目低11%，故發展商今年面對利潤壓力將較去年更大，因早前減價的預售樓花項目開始反映在入帳利潤上。
富瑞以四大準則評核發展商的財政狀況，分別為：1）淨負債比率低於40%；2）現金相對短債比率高於1倍；3）1年內到期債務佔總債務少於50%；4）利息覆蓋率少於1倍。
富瑞指，11家中小型發展商中，只有3家淨負債比率低於40%，較去年減少1家，高風險中小型發展商的平均淨負債比率高達81%，較去年高2個百分點，而且8家發展商未能滿足第3及第4項準則，而高風險發展商的總債務擴大至1,250億元，與新世界債務敞口相若。
指新世界違約風險較低
富瑞早前評估新世界的可回收資產值，加上新世界的銀行貸款均是有抵押的再融資，故新世界違約風險較低，但這不代表本港銀行可避開商業房地產的影響，因高負債比率的小型發展商及新世界合計佔本港商業房地產貸款總額約16%，故該行認為，至少20至30%本港商業房地產貸款存在評級下調的風險。
富瑞指，中銀（02388）、東亞（00023）及恒生（00011）為8家高風險小型發展商的「主要銀行」，大華銀行則為5家發展商的「主要銀行」，星展及華僑銀行則為4家發展商的主要銀行。