內地推實用面積計價

近期內地多個城市宣布2025年取消「公攤面積」，改為採用「套內建築面積計價銷售」，概念上大致類似以實用面積取代建築面積，在香港早在2013年時候已經在新盤市場實施。 綜合內地媒體的報道，湖南省衡陽市在2024年12月12日發文明確，自2025年1月1日起，商品房銷售實行套內建築面積計價；而河北省張家口市在12月17日宣布，取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行「現房銷售」，逐步推進取消「公攤」，而更早的時候，肇慶、合肥等城市都提出逐步取消「公攤」。 所謂的「公攤面積」跟香港的建築面積概念相似，過往不時出現爭議，例如在2022年時候，在山東青島市就有買家購入面積110.25平方米（約1,187平方呎）的單位，但去到收樓時候，透過驗樓師測量後發現實際套內只有61平方米（約657平方呎）。 建呎計價 惹縮水樓發水樓爭議 這類的個案相當於香港過往曾經出現「縮水樓」、「發水樓」的話題，但香港在這個問題上比內地早行一步，早在2013年《一手住宅銷售條例》實施時候，已經規定一手樓只能夠採用實用面積（Saleable area），不能夠再標示建築面積，現時全港127萬伙私樓之中，有14%或17.3萬伙在2013年及之後落成，屬於實用面積的一代。至於二手樓方面，地監局則要求地產代理由2013年開始必須列出單位的實用面積。 內地輿論關注未來全面取消「公攤」對市場有甚麼影響，包括影響到管理費的徵收、影響樓盤公用設施的供應，以至影響二手樓價走勢等等。 港2013年已推 更有效反映市況 從香港過去11年多的經驗，措施未有在市場造成太多混亂或影響，現時不論媒體報道或者代理分行櫥窗都是以實用面積為主。比較明顯是從一手樓的設計方面，由於窗台不能夠計入實用面積，大窗台設計買少見少，豪華會所並沒有減少，甚至面積、設施佔比愈來愈多，以吸引準買家購買。 至於在二手市場方面，九龍灣兩個性質相近的屋苑德福花園及得寶花園作比較，德福花園的實用率達到8成多，而得寶花園的實用率只有7成多。 從附表的數據見到，如果只是以建呎（建築面積呎價）計算，大概會以為兩個屋苑樓價只是同步跟隨大市上升，一直是德福建呎貴過得寶建呎，只有在2020年至2022年短期出現得寶建呎貴過德福。 如果從實呎（實用面積呎價）計算，情況其實很明顯，細單位比較多的得寶，早在2012年開始實呎已經爬過德福，甚至到2021年時，得寶實呎較德福實呎高出18%，直至今年兩者才回落至相近水平，用實呎計價更有效反映市場面貌。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論