2025-02-10
經濟日報
利息高企令投資物業交投淡靜，第一太平戴維斯董事總經理及投資部主管袁志光認為，隨着銀行加快處理急售物業，相信上半年交投量上升，較為睇好商舖市場已走出谷底。
去年整體大額投資物業買賣市場淡靜，成交量接近新低，直至第四季氣氛有改善，市場先後錄得多宗大手買賣包括祥祺中心全幢商廈（26.5億元）、皇后大道中152號全幢商廈（10.8億元）等出現。
袁志光分析，銀行取態起關鍵作用，「高息持續，不少物業淪銀主盤，上半年原仍抱審慎態度。下半年有見市況未改善，甚至轉差，便決定面對現實，加快處理急售資產，降價沽貨，令成交量有所加快。」他相信，今年上半年會延續，在加快處理銀主盤下，交投量勝去年。
論到樓市基本因素，他謂現時實質利率仍維持約5.5厘，仍處偏高水平，令投資者乏興趣入市，「息口走勢應會向下，但降幅可能比預期中慢。」他亦提到，銀行對商用物業取態審慎，批按揭上不及住宅進取，故他希望今年整體經濟改善，令市場資金更多，樓市得以獲得支持。
民生區高回報商舖 吸收租客
對於各項物業走勢，近月商廈買賣增加，他認為因價格有大幅調整，正是用家入市時間，「公司租單位，裝修已逾千元呎，數年後若再搬遷便再增成本，倒不如趁低價自置物業。」但他相信，因商廈空置率仍高，難吸引各路財團爭奪，交投亦不多。另一較睇淡為工廈，因有見近期全新玻璃幕牆工廈，成交呎價不足5,000元，因此舊式工廈價格尚有下跌空間。
商舖受壓多年，卻有見底迹象，「一簽多行下，旅客數目增加，餐飲繼續開舖，相信舖市已見底，雖不是V形反彈，但呈U形穩定下來。」投資上，他指核心區回報率不會太高，而民生區高回報商舖，會吸引長線收租客注視。
學生宿舍市場備受看好，因愈來愈多內地生來港，「他們周圍租樓，包括住宅，令住宅租金亦上升，剛性需求下回報率開始理想。」他指，酒店或全幢住宅，均可改裝學生宿舍方便管理，但要注視管理及物業質素，因內地生要求已有所提高。
料地緣政治轉溫和 利環球市況
今年大市如何走，他謂關鍵環球經濟表現，亦是他較看好一環，「全球國家元首最關注始終是經濟，我分析今年地緣政治會變得溫和一點，對環球市況有利。」
近年工商舖價格大跌，而不少資深投資者亦陷財政危機，袁志光引用基金創辦人達里奧（Ray Dalio）的說法，其實每次經濟循環歷史是有根有據，「只是很多投資者睇得不夠全面，以為幾年一個循環，其實可能只是循環的中段。」是次樓市調整，他表示正好證明不斷學習的重要，「很多投資者擁20多年成功經驗，卻缺乏學習，深信成功方程式不變。因此任何事情均要謙虛，無論如何聰明，也敵不過市場，只能順勢而行，勿與市場走勢對着幹。」
責任編輯：黃鑠安