【明報專訊】上周農曆新年假期後港股復市，在中資科技股股價勁升帶動下，恒指勁升908點或4.49%，收報21,133點，屬3個月以來高位，惟內房藍籌股價上周卻延續近月弱勢，悉數跑輸大市，個別更逆市下跌，今期封面故事專訪瑞銀投資銀行香港/中國房地產研究主管林鎮鴻分析內房最新形勢。林鎮鴻指出，在「十四五規劃」期間（2021年至2025年），內地擬在約35個主要城市興建總共約870萬套保障房，當中，北京、上海、廣州及深圳四大一線城市已佔約207萬套，在保障房新供應湧現，加上經濟增長放緩及就業市場有待好轉等不明朗因素下，去年一線城市商品房住宅租金估計按年下跌約15%，在此情况下，他相信內地房地產市場需要更多時間才可以止跌回穩。
明報記者 葉創成
中銀國際證券執行董事白韌在《Money Monday》第482期（上月13日出版）封面故事接受專訪時指出，今年內地GDP按年增長料約5%，支持企業盈利向好，稱該行予恒指在2025年合理值22,000點，相等於10倍預測市盈率，當中，由中國私募基金「幻方量化」投資、於2023年始創立的人工智能（AI）公司DeepSeek近月已研發被稱為「內地版ChatGPT」聊天機械人「DeepSeek-V3」，而有機構將「DeepSeek-V3」與ChatGPT比較，認為「DeepSeek-V3」表現更勝一籌，預料此後起之秀未來發展潛力可觀，由此可見中國在AI領域的發展料將追近美國，因此白韌尤其看好騰訊控股（0700）、阿里巴巴（9988）、京東集團（9618）、美團（3690）、攜程（9961）及中芯國際（0981）等藍籌中資科技龍頭股。
中銀國際白韌4周前已看好中資科技龍頭股
白韌上述專訪見報至今四周，上述他看好的藍籌中資科技龍頭股股價全部做好（見圖1），當中，騰訊、阿里及京東均屬連升四周，帶動恒指亦連升四周，累積上升2069點或10.85%，上周收報21,133點，屬3個月以來高位（見圖2），由此可見，參考有份量及熟悉國策的投資專家觀點，對投資中資股屬十分重要。
值得留意的是，在過去四周恒指勁升2069點或10.85%，而中國海外(0688)、華潤置地(1109)及龍湖集團(0960)等藍籌內房發展商期內股價即使也上升，惟升幅卻悉數跑輸大市（見圖3），可見審慎選擇板塊的重要，故今期封面故事專訪瑞銀投資銀行香港/中國房地產研究主管林鎮鴻分析內房最新形勢。
2021年初籲沽恒大 內房泡沫爆破前「吹哨者」
2021年1月內房實體及股票市場炒風熱火朝天時，林鎮鴻曾發表研究報告，把當時為龍頭民企內房股恒大(3333)投資評級下調至「沽售」 ，而在11個月後恒大便發生債務違約，跟着多家內房亦跟着出現賴債，整體內房市場也價量齊跌至今，因此林鎮鴻亦被本港投資界喻為4年前內房泡沫爆破前的「吹哨者」。
引述中原數據 內地八大城市樓價去年跌15%
值得留意的是，在過去四周恒指勁升2069點或10.85%，而中國海外（0688）、華潤置地（1109）及龍湖集團（0960）等藍籌內房發展商期內股價即使也上升，惟升幅卻悉數跑輸大市（見圖3），可見審慎選擇板塊的重要，故今期封面故事專訪瑞銀投資銀行香港/中國房地產研究主管林鎮鴻分析內房最新形勢。
2021年初籲沽恒大 內房泡沫爆破前「吹哨者」
2021年1月內房實體及股票市場炒風熱火朝天時，林鎮鴻曾發表研究報告，把當時為龍頭民企內房股恒大（3333）投資評級下調至「沽售」 ，而在11個月後恒大便發生債務違約，跟着多家內房亦跟着出現賴債，整體內房市場也價量齊跌至今，因此林鎮鴻亦被本港投資界喻為4年前內房泡沫爆破前的「吹哨者」。
引述中原數據 內地八大城市樓價去年跌15%
根據中指研究院上月1日發布數據，去年12月內地100個城市新建住宅平均價格為每平方米16,654元人民幣，按月上漲0.37%，按年上漲2.68%，原因之一是受部分城市優質改善項目入市帶動；去年12月內地100個城市二手住宅平均價格為每平方米14,203元人民幣，雖然按年下跌7.26%，按月也下跌0.53%，惟與去年11月按月下跌0.57%比較，屬跌幅收窄。
《Money Monday》是次專訪林鎮鴻，首先請他分析上述數據，並且向他請教為何數據顯示內房市場開始復蘇，惟內房股股價卻未有明顯受惠？林鎮鴻指出，他分析內地樓市時，不會只參考單一機構的數據，亦會向中原、貝殼（2423）等地產中介蒐集數據、特別是二手成交數據。他引述中原地產所統計的內地北上廣深4個一線城市及4個二線城市二手住宅樓價指數，指該指數去年下跌約15%，認為這可能更反映到真實的市場情况。
綜合中介數據 料一線城市住宅租金去年跌15%