2025-02-07
經濟日報
新年好氣氛，前特首、政府官員、地產代理老闆熱烈討論一手話題，唐榮再加多一些解讀，讓讀友多了解。不過，多提一些前設。
前設一：房屋局每季公布的一手潛在供應，以2024年第4季數字為例，未來3至4年計算，有已落成未售出的單位2.7萬伙，例如啟德一些現樓新盤。建築中單位但減去已預售的樓花6.8萬伙，例如去年已批出的日出康城13期單位。然後已批出土地上可隨時動工的單位數目1.2萬伙，例如去年第4季售出的沙田地。
這些建築中土地或隨時動工土地，大概3至4年內都可以樓花形式推出，成為潛在供應，如施工順利，再3至4年這6.8萬加1.2萬伙，一共8萬伙將會落成，跌入落成量的數據中。但具體多少年？哪個年份？3、4年可樓花開售、再3、4年落成，只能作一個粗略的時間預測。另外，再加上已現樓存貨，總數10.7萬伙，都可以供給市場滿足置業自住或投資等需求。
近8年平均落成量 超一手成交
前設二：每年土地註冊處一手成交數字，有樓花、有現樓，今年成交的樓花，大約1至3年內都會落成入伙。發展商不管推現樓或樓花，都未必每個盤都百分百售出，推出量高於售出量，所以成交量應該可以反映需求。
唐榮嘗試以較長年份平均數據，去消減按年波動造成的影響，如附表最近8年落成量計算，去年逾2.43萬伙、2019年只有1.36萬伙，但8年平均每年有18,375伙，較前一個10年大幅增加。
對樓市判斷，供給是一個因素，需求也是一個因素。唐榮嘗試依照土地註冊處等的數據比較，亦即自1997年至去年，不同階段的每年平均落成量，與平均每年一手成交量作比較；附表顯示，1997至2006年一手吸納的單位少於落成單位，唐榮相信一定程度反映供過於求，創造了金融風暴後長期跌市的其中一個條件。
到了2007至2016的10年期間，卻出現大反轉，一手成交量平均每年多出落成量3,708伙，意味大幅度的求過於供，肯定是樓價瘋漲的其中一個原因。到了近8年2017至2024年的落成量，又再次出現超過一手成交量的情況。
未來又如何？附表只有落成的預測數字，成交是未知數，但仍可略作推測，2007至2024年17年間，平均每年一手成交宗數約近1.5萬至1.6萬伙，可以視為每年基本的新盤需求量。
料未來逐步走向 供求相對平衡
去年預算案提及，2024至2028年平均每年落成量見1.9萬伙，2024年已落成2.43萬伙，2025年推算約有2.5萬伙，2026至2028年平均每年有機會回落至1.5萬伙水平（需待預算案及差估署公布）。所以，首兩年是供過於求、後3年有機會逐步走向供求相對平衡。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論