2025-02-03
星島日報
踏入蛇年，相信每一個住宅物業持份者都期盼政府、發展商、投資者、代理業界及一般市民，都能像蛇一樣靈巧敏捷，擅於捕捉機會，令香港樓市進一步改善。筆者經常掛於口邊，樓市是香港經濟的副產品，經濟向好，樓市自然跟隨向好，反之亦然。話需如此，在復甦的過程中，適時適度加入或調整一些對房地產有影響的政策，可激活營銷及提振市場。
要令住宅市場穩定並重拾正常升軌，基本上離不開有效調控「供應」及「需求」這兩大原則。以往在樓市熾熱的時候，「供不應求」經常成為眾人口中的詬病，但今天正正相反，住宅供應十分充裕，正因如此，不少人認為政府可以減慢「推地」的速度，讓市場能夠消化存貨。
沒有人會否定「造地」需時，更不會要求政府全面停止開發土地，重蹈某年代的覆轍，但在市場供應充足、政府資源緊絀的同時，略為調慢一點步伐，也未嘗不是一件好事，倘若政府盲目地投放資源建造及出售土地，不但浪費公帑，更會為市場帶來不必要的衝擊。
建議提供置業稅務優惠
政府不僅可量產，亦可以優化產出。政府過往幾年推出的住宅地皮，規模龐大之餘，還需要發展商自行承造「七通一平」等基礎建設，以及在項目內為政府興建一些公共設施，無論是發展時間、成本和風險，都無可避免地倍增，因此造成低地價、甚至流標等不理想情況。或許政府聽到坊間的意見，近日推出的土地規模相對較小，建造要求也不如以往繁複，變相促使發展商出價進取一些，改善賣地的成績。
至於如何增加「需求」，好讓市場有序地去庫存，繼而穩定樓價，筆者與不少專家討論後，綜合了好幾項見解，在此大膽地提出一些建議。
第一，財爺雖然於去年「全面撤辣」，但住宅樓市還沒有全面復甦，政府或可考慮進一步減少有關房產的徵稅，誘使多一些人購買「磚頭」自用或作長線投資，例如：首次購買住宅物業的香港永久居民，可獲部分印花稅寬減、一些符合特定條件的人才或企業，購房可享受某程度的稅務優惠等。表面上政府在個別成交中少收了稅，但實際上可能「因減得加」，因為減稅有機會刺激交投，令總體稅收增加。
第二，香港經歷2019年暴亂後，不少本地勞動人口移民其他國家，其次在中美貿易戰持續下，一些外籍人士因業務收縮遷離香港，居港人數下跌難免會影響了房地產需求，可幸的是今屆政府，全力實施一系列吸納外國及內地人才移民到港的政策，以填補香港人口的缺失，成效顯著。
倡優化投資移民計劃
筆者認為政府可考慮進一步優化有關移民計劃細節，例如：縮短留港7年才可成為永久居民的時限、降低投資移民3000萬元金額的門檻、減低投資移民須購買5000萬元或以上住宅，才可扣減最多1000萬元投資金額的要求等。
第三，在現行外匯管制下，將境外尤其是內地的資金調到香港並不容易，政府或可適度地開通境外資金進入香港的物業市場，容許由內地透過人才或投資移民政策移民來港的「新香港人」，將他們在內地資金轉到香港，以作購買房屋自住或投資之用。
第四，全面放寬樓花按揭限制，撤銷由取用按揭貸款起計12個月內落成之「樓花」要求，這有助長期「樓花」不能「上會」所帶來的風險。
第五，發放一次性津貼，鼓勵居住在公共租住房屋（公屋）的市民購買私人房屋，一方面可以節省對他們提供長遠房屋津貼的負擔，另外一方面亦能騰出公屋予有需要人士居住。相比興建全新公屋滿足社會需求，此一次性津貼於金額及時間方面，應更為划算。
第六，大力度加快建成那些已開發或開發中的地區，政府承諾提供的交通及民生基建，市民能夠確切地使用到它們，享受箇中便利，可令該區物業更具備條件吸引買家垂青，活化當區的交投。
許多香港市民窮一生精力及金錢購買其安樂窩，他們必然不希望看到自己的「家」貶值，甚至淪為負資產。期望政府「識變」、「應變」及「求變」，採取多元措施，全力鞏固住宅樓市，保障市民珍貴的資產。
温偉明 嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）