2025-01-28
經濟日報
發展商收購舊樓重建，往往是爭取重建後獲得更多樓面，不過近期唐榮留意到西營盤第三街有兩個舊樓地盤，耗資億元收購後只是計劃重建成兩間商舖，到底箇中有甚麼玄機？
西營盤兩舊樓 僅重建單層舖
上述涉及的兩個舊樓地盤，分別是水街8至10號及第三街155號，以及第三街145至149號。
根據資料顯示，該兩個地盤前身為兩幢5層高的舊樓，在1952至1956年落成，在2020年7月由采天控股公司收購並申請進行強拍，相隔兩年之後，土地審裁處批出強拍令，並成功由發展商分別以3.55億元及約3.66億元統一業權，合計涉資約7.2億元。
兩個舊樓地盤分別佔地約3,009及3,491平方呎，雖然只是市區小型地盤，但如果以地積比率9倍計算，各自仍然能夠興建2.7萬及3.1萬平方呎的單幢樓。
有趣的是，根據屋宇署早前公布的2024年11月份資料月報顯示，發展商分別申請在該兩個第三街地盤各自興建一幢1層高的商舖，面積均為492平方呎，合計的面積只有984平方呎，比起原本兩個地盤合計可興建約5.9萬平方呎樓面，少建了約5.8萬平方呎或98%，亦都少過維持原有5層高舊樓的樓面規模。如果以強拍成交價7.2億元計，相當於每呎73萬元。
到底為甚麼發展商會有這樣特別的安排，唐榮問過熟悉舊樓強拍程序的資深測量師陳超國，他解釋不知道發展商這樣做真正用意，但估計有兩個可能性，一是發展商會否財政比較緊張，想暫緩部份地盤發展，為了符合舊樓強拍令規定要6年內完成重建的時限，決定興建一些簡單舖位。
測量師：或涉強拍令6年時限
至於另一個可能性，亦跟強拍令的6年時限有關，陳超國估計，兩個地盤各自的規模都不算好大，會不會發展商計劃合併重建旁邊的地盤，但考慮到收購進度，所以暫時興建小型商舖滿足6年時限要求。
事實上，發展商因為等待併購重建而興建臨時設施以滿足6年重建時限，過往亦有例子。其中由伯恩光學楊建文收購的觀塘開源道工廈業發工業大廈2期，在2017年以16.2億元完成強拍，後來地盤在2023年11月興建成1層高、面積只有2,319平方呎的貨倉，直至旁邊的業發工業大廈1期、年運工業大廈亦完成收購，才在去年將新建成貨倉拆卸，一併重建成39層高的商廈。
至於政府在去年修訂舊樓強拍條例，除了放寬了申請強拍統一業權的門檻外，亦調整了合併地盤重建的規定，其中就着6年的重建時限，定出若果涉及單一地段的強拍令將維持6年時限，但如果是涉及兩個或以上地段則放寬至7年時限，同時申請者有權向土地審裁處申請批准額外限期。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論