早前立法會文件表示，牛潭尾預計新增人口約3.2至3.6萬人，並以大學城為發展中心，計劃在鐵路站附近構建一個「綜合住宅社區」，打造成「15分鐘生活圈」，主要為區內的居民、學生、科研人員提供生活所需。根據牛潭尾的擬議土地用途預算，牛潭尾總發展面積為127公頃，大學城佔36%，住宅則佔14%，另外7%屬於綜合醫教研醫院。由此可見，醫學及科研相關的教授職員及家屬學生們的起居飲食，預計都會圍繞着該區。
15分鐘生活圈
「綜合住宅社區」不算是一個新概念，簡單來說除了滿足住屋需求外，還提供購物、休閒、醫療等社區設施以達致自給自足。隨着生活水平提高，建立可持續的綜合住宅社區成為每個人的追求，筆者認為提供優質工作環境是吸引人才來港的重要元素，牛潭尾擬設13公頃的藍綠公共空間網絡，透過行人及單車走廊連接大學城、綜合醫院、住宅區和鐵路站。在一個嶄新的無煙環境，筆者認為發展青年宿舍及長者生活圈最為理想，而「綜合住宅社區」的發展由零開始，更有利引入綠色生活概念作為試點。
大學城位於東面的46公頃用地，包括本港第三間醫學院及綜合醫教研醫院；而綜合住宅社區則位於西面，預計興建1.2萬至1.3萬個單位，以私人住宅為主。除了傳統的公共運輸交匯處、單車徑外，筆者建議智軌或無人駕駛巴士亦可引進綜合住宅社區，提供便捷的出行模式，目前機管局已分階段引入無人駕駛巴士，行走機場11 SKIES與香港口岸。筆者認為引入夜間無人巴在大學城周邊最為合適。
牛潭尾具策略定位，大學城旨在推動香港成為國際教育樞紐和人才聚集高地，與鄰近的新田科技城的創科發展產生協同效應。為了建設宜居及可持續發展社區，需獲得包括發展商在內的多方大力支持，借助各方力量才可提速發展，為社區締造智慧生活環境。
趙錦權 戴德梁行大中華區首席執行官及環球董事