取消「公攤面積」計價大勢所趨

內地買樓人士要實現「所購即所得」的願景，另一項要動刀的樓市制度重大改革，不得不提準買家聞風喪膽的「公攤面積」。專家紛紛指出，「公攤面積」為構成物業的部分範圍，理論上不會取消，即使改變甚至取消「公攤面積」計價銷售的機制，背後並非為刺激樓價，只為增加買樓的透明度。 公攤面積概念早於1995年在內地發布，由《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》提出，以至2001年開始實施的《商品房銷售管理辦法》早有明文規定，列明商品房建築面積由單位內建築面積、分攤的共有建築面積組成。具體來說，公用建築面積一般包括電梯大堂、樓梯間、走廊、物業管理辦公室、值班警衞室及其他功能上為整幢建築服務的公共用房建築面積，由各業主分攤，故稱為「公攤」。換言之，買樓人士為實際使用面積付費的同時，也要為公用建築面積買單。 欠透明及一致為人詬病 以香港為例，由於21世紀初期落成的住宅單位愈來愈不實用，為打擊發水樓，港府決定出手規管，杜絕單位分攤公用地方面積佔建築面積比率高達兩成的手法。2013年，政府全面實施的《一手住宅物業銷售條例》規定，未落成和已落成的一手住宅物業售樓說明書、價單和廣告中，只可採用實用面積表達該等物業的面積及每方呎或方米的售價。 時至今日，內地亦愈加關注買樓環節的透明度，尤其是「公攤面積」的問題。據官媒所言，「公攤面積」並非愈小愈好，有些公共區域面積變小，可能代表居住品質降低。而「公攤面積」的不透明性和售賣前後的不一致性，才是許多買家詬病的根本問題。湖南省衡陽市多個部門據報聯合印發通知，從2025年開始，商品房實行以套內建築面積計價銷售；廣西亦發布通知，提到引導市場以住房套內面積計價銷售，隨即掀起多地逐步取消「公攤面積」計價銷售的熱議。 中指院預期無礙總售價 上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，儘管「取消公攤」表述不嚴謹，但更直接、清晰、易理解，解決的也是買樓人士關心的樓價和得房率等內容。許多人擔心取消「公攤面積」計價方式會大幅提高樓價，中指研究院政策研究總監陳文靜認為，改變計價方式後，計價面積下降，每方米單價或會上漲，但對總售價不會有太大影響，故官媒引述專家分析指，住宅以套內面積交易或成趨勢。 值得留意，得房率原指套內使用面積與每戶產權建築面積之比例，2024年以來，不少城市開始「捲」起得房率，即透過減少公攤、增加「贈送」面積來提高得房率，令得房率變為套內使用面積加上「贈送」的陽台、花池等面積，再除以產權建築面積得出的比例。 除了廣州，深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼推行新建築標準，如窗台深度的調整；對設備房、配電房等公共空間不計入「公攤面積」等。新規造成超高得房率的項目在銷售上會更勝一籌。惟業界提醒，「所購即所得」難一蹴而就，配套管理制度也要跟上改革步伐，如完善項目測繪規範，更新住房計價標準，明確公攤部位管理及維護責任等，才能進一步增強買家置業的信心。