內房提速轉向現樓銷售

去年逾30省市試行 防樓花爛尾風險 今年開局首月，滬市等地賣樓淡季不淡，非無迹可尋，由中國住建部上月召開會議，定調以持續用力推動房地產市場止跌回穩，為5大重點任務之首，業內人士已普遍估計，若收儲存量房等政策加快落實，今年商品房銷售面積或將止跌。惟會議一句提及有序推行現樓銷售，更備受各界關注，意味早年因爛尾樓而一度遭圍攻的預售樓花制，即將面臨歷史性改革。 繼去年7月中央提出改革房地產開發融資方式和商品房預售制度之後，時隔5個月住建部在工作會議上，首次表述大力推動商品房銷售制度改革，加上官媒在去年12月初提前放風，以「所見即所得現房銷售時代加速到來」為題，指出2024年以來至少30個省市已發布推進現樓銷售試點等文件，連北京、深圳等一線城市在土地競拍時，亦開始出現部分地塊附加現樓銷售等條件，反映出現樓銷售試點進度正在加速。 上海易居房地產研究院認為，此次住建部對銷售制度的表述比較新，也意味着預售制在2025年會有較大的調整，調整方向料涉及現樓銷售，以及預售資金監管。該研究院副院長嚴躍進向內媒坦言，供需平衡及預售制改革將成關鍵。 現樓銷售面積佔比大增 此前他已指出，自1994年11月《城市房地產管理法》頒布以來，樓花銷售模式已實行30多年，該制在減輕房企資金壓力、促進房屋市場活躍等方面發揮了積極的作用。不過，近年各地方政府從防範爛尾樓風險、防範房企金融風險蔓延等角度出發，對現樓銷售發展新模式開始進行積極探索。 另一房地產研究機構克而瑞研究中心亦留意到，現樓銷售面積佔比不斷提升。2024年首11個月累計，商品住宅現樓銷售面積達1.91億方米，而同期商品住宅銷售面積為7.22億方米，現樓銷售面積佔比上升至26.47%，較2023年全年高出7.73個百分點，較2020年低位更大幅增加16.31個百分點。 料支持融資降開發成本 克而瑞認為，中央推動現樓銷售試點的同時，各地亦會推出一系列支持措施，在供給層面例如給予融資支持，以助降低現樓開發商的資金成本，減輕開發商財務負擔和現金流壓力，藉此提升房企現樓開發積極性；至於簡化審批手續、稅費減免、允許規劃調整等，則可加快現樓項目從拿地到開發建設再到入市的進程，並提升現樓項目在市場的競爭力；需求端則以公積金政策傾斜為主，以此激勵買家選購現樓產品。 明年迎試點項目入市高峰 隨着土拍階段就明確實行現樓銷售的地塊佔比持續增加，克而瑞相信，房地產銷售模式將逐漸完成由預售制，轉向現樓制的過渡，目前絕大多數的現樓銷售試點項目還在建設施工階段，鑑於從拿地到竣工通常需時兩至3年，可預見到2026年左右，將迎來樓房試點項目的集中入市高峰期。屆時，現樓銷售在市場中的佔比料將進一步增加。 中指研究院政策研究總監陳文靜也預期，政策方面或進一步從供地條件、地塊規劃條件、相應資金支持等角度落地配套優化政策，有力有序地推進現樓銷售。而優化預售資金監管，也是大力推動銷售制度改革的重大方向。她補充，因這將保障項目順利交付。