2025-01-27
經濟日報
減息向來是投資物業市場人士的喜訊，以買樓收租容許供息不供本的英國為例，當地息口遠未見底下，實是早買早享受（收租），遲買平幾舊（供款）。
物業中介平台Rightmove的2025年樓市5大趨勢預測，值得有意於英國投資的人士好好參考。
買家主導 料全年樓價升4%
首先，與2024年一樣，2025年英國樓市仍然是買家主導。一如筆者3個月前於本欄所言，「買家市」的最大原因仍是放盤大增，拉長物業的平均出售時間，變相令賣家處於下風，須以具競爭力的價格，才能吸引到買家。
不過，Rightmove樂觀地預期這並不影響樓價上升的趨勢，料全年樓價升4%，與長期平均水平相若，以及全年約有115萬宗物業買賣，較過去幾年有所增加，主因是樓市交投氣氛保持暢旺。
其次，按揭利率持續下跌，但不會回到歷史低位。或者，毋須勞煩專業分析師，就算是筆者這種稍有留意經濟的人，應該都夠膽作出這個預測，畢竟全球於金融海嘯後進入長時間的超寬鬆年代，實是百年一遇之事。
Rightmove預期，英國最流行的定息按息計劃，5年期及2年期利率今年可能分別由4.83厘及5.08厘（截至去年12月10日的市場按揭計劃平均值），跌至4厘左右。
英倫銀行下周四（2月6日）議息，很大機會減息0.25厘，令利率降至4.5厘。不過，英國經濟增長動力轉弱下，市場預期今年需要減息4次共計1厘，更未計入地緣政治及通脹等外部因素。因此，兩種年期按揭的利率如此接近，2年期顯然更加吸引，較短年期亦可令置業人士更靈活。
再者，印花稅變動將增加置業成本。與香港不同，英國只有買家須支付物業印花稅，而Rightmove料這次加稅的影響將會持續全年，尤其是接近當地樓價中位數30萬英鎊（約292萬港元）的物業。這源於很多有意而有能力置業的人士，特別是首次置業者，均會趕在今年4月1日加稅前入市。
目前英格蘭及北愛爾蘭樓價25萬英鎊（約243萬港元）以下物業，毋須支付任何印花稅。印花稅上調後，豁免的樓價門檻減半至12.5萬英鎊（約121萬港元），樓價125,001至25萬英鎊的稅率為2%，而再上的3個稅階保持於5%、10%及12%不變。
以樓價29.5萬英鎊（約287萬港元）計，加稅後的置業成本增加2,500英鎊（約2.43萬港元），由於首期介乎物業的5%至10%，等同買家正式上樓前的一次過置業開支一下子增加16.9%至8.5%，絕非想像般輕鬆。
至於餘下兩個趨勢，分別為轉按一族才是今年按揭機構的兵家必爭之地，皆因保守黨政府首次推出俗稱「印花稅假期」的寬免措施，至今剛好5年；以及倫敦樓市今年有機會追落後，趕上以至超越全國升幅，全賴大部分企業已經恢復5天辦公室工作，加上海外買家的興趣回升。
不過，正如筆者早兩周提及，近日稍見反彈的英鎊，面對內憂（減息、債務沉重、經濟前景黯淡）外患（美元強勢）夾擊下，短期面臨的沽壓不輕。因此，若讀者希望買入英國物業做收租佬，卻非在英國居住的話，必須注意滙率因素。
撰文 : 嚴智勇
欄名 : 國金札記