2025-01-20
經濟日報
特區政府現時正全力加快公屋興建速度，但現時公屋供應仍然緊張，部分年輕人為了獲分配公屋而甘願選擇「減薪躺平」，不但犧牲了個人發展前途，也浪費了寶貴的人力資源。
還有一些公屋租戶，即使已經成為「富戶」，依然想方設法留在公屋。此外，香港私人物業住宅市場持續下行，亟需注入動力。
堵疏激勵政策 紓緩公屋緊張
面對這種局面，政府可採取「堵」與「疏」結合的激勵政策，在打擊濫用公屋、完善「富戶政策」的同時，向重點人群，即首置青年和具購買力的公屋住戶，適當下調私人住宅從價印花稅，給予他們從公營房屋轉移到私人市場的誘因，既有助釋放資助公營房屋資源，也有助為房地產市場注入動力，還能激勵青年人奮發上進。
根據立法會資料，本港35歲以下的年輕人士自置居所比率持續下降，從1997年的22.1%，大幅萎縮至2019年的7.6%，而首置平均年齡亦推遲至44歲；另有調查顯示，如果以10分為滿分，青年認為置業的重要性的中位數達到8分。這充分顯示，青年人對私人住宅的購買潛力有進一步釋放的空間。
與此同時，亦需要釋放居住在公屋而具備能力負擔私人住宅人士的購買潛力。比如現時全港至少有4.38萬戶公屋住戶屬「富戶」，政府傾向鼓勵相關人士流轉到資助自置居所房屋，以實現政府規劃的置業階梯，但有關房屋的整體供應量仍然有限。事實上，以「富戶」中超月入息限額的4人家庭為例，5倍月入息限額是154,750元；即使收緊至4倍，入息限額仍達12.3萬元，這足以負擔私人住宅，而這樣的住戶全港有5,000餘戶，政府應該考慮引導他們進入私人住宅市場。
完善「富戶政策」 增誘因買私樓
盡管私人住宅市場近期陸續有序調整，而政府已經再度放寬按揭成數及「供款與入息比率」上限，並且全面「撤辣」。接下來，應該考慮對首置青年，以及在「富戶政策」下需要交還公屋單位的公屋住戶，適量下調私人住宅市場從價印花稅，提供誘因引導他們購置私人住宅。
有見及此，建議當上述兩類人士購買代價款額或價值900萬元及以下住宅時，從價印花稅可按現行稅率下調至少一階，而對於不超逾300萬元的私人住宅，則沿用目前最低稅率。這首先是因為，能夠負擔900萬元以上私人住宅人士未必急需政府支援。第二是，不少適合4人家庭居住的私人住宅售價普遍在900萬元以下，比如根據差餉物業估價署本月刊發的統計資料，以最新月份數據推算，不少適合4人家庭居住，而售價相對低的400至700平方呎中小型私人住宅單位的平均售價為4,891,880元到8,548,560元。
改善青年住屋 助提升生育率
第三是，目前青年和曾居住公屋人士在私人住宅買家中佔比較低，下調從價印花稅率對政府的實際財政影響料十分有限。相反，若政策帶動交投量提升，反而能夠為政府帶來額外印花稅收入。
為免優惠政策被濫用，政府也必須對有關適用細節做出清晰規定。第一，下調從價印花稅只能在合資格青年或公屋住戶首次置業時使用；第二，合資格人士只能以個人名義人及與「直系親屬」共同購入單位；第三，對於透過下調從價印花稅購入的單位，須設立轉讓和出租年期限制，比如購入單位3年或5年內，若要轉讓或出租，需要按標準稅率補稅。
除此之外，香港現時生育率持續走低，高齡化趨勢嚴峻，協助青年置業，對結婚和生育率都有正面作用。青年的居住情況，與其婚姻狀況有很大關係。根據最新的全港人口普查，88.1%從未結婚的青年只與父母同住；而70.8%已婚青年是與配偶及/或子女同住，但並不與父母同住；與配偶及/或子女同住並同時與父母同住的已婚青年只佔11%。事實上，對大部分青年來說，擁有獨立自住空間已經成為結婚的重要前提之一，向首置青年提供購買私人住宅適量誘因，協助他們「上車」，將能明顯促進青年人的結婚意願和生育率。
建議政府在政策出台後，按季度審視享用上述稅務優惠的需求量、900萬元或以下物業的交投量和樓價走勢，以及推算上述群組對相關物業價格趨勢的相關性，適時就稅務優惠群組資格和稅務優惠水平進行檢討，以作出適當調整。
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【知識庫】「富戶政策」知多些
•若公屋住戶的家庭入息超逾現行公屋入息限額5倍，或家庭總資產淨值超逾現行公屋入息限額100倍，或未有在指定日期或之前交回填妥的申報表，或選擇不作出申報，便須遷離其公屋單位。
•擁有香港住宅物業的公屋住戶，不論其家庭入息或資產水平為何，均須遷離其公屋單位。
•家庭入息超逾現行公屋入息限額2倍但不高於3倍的住戶，須繳交倍半淨租金另加差餉。
•家庭入息超逾現行公屋入息限額3倍但不高於5倍的住戶，則須繳交雙倍淨租金另加差餉。
撰文 : 黃楚基 全國政協委員
思路研究會副會長
欄名 : 知•析趨勢