2025-01-15
經濟日報
2025年中國樓市仍然處於較高的風險之中，是否能夠止跌回穩仍然存在較大的不確定性。因為無論是從中央經濟工作會議2025年任務安排來看，還是從中國樓市的實際資料來看，都是如此。
首先，中央經濟工作會議把樓市的止跌回穩，放在2025年完成的工作任務第五項，該項任務的重心是「有效防範化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線」。
也就是說，中央政府已經從根本上認識到，房地產市場是可能引發2025年系統性風險的重點領域，所以政府要用力來保證房地產市場的止跌回穩。而房地產市場的止跌回穩的抓手二個主要方面，重新重動100萬套棚戶區住房改造，以形成住房交易的乘數效應和釋放居民住房需求潛力。
剛性需求降 樓價能否回穩存疑
其次，從已經公布的資料來看，2024年住房銷售大跌，與2021年相比，全國住房銷售估計會腰斬。最近中國指數研究院公布資料顯示，2024年百強房地產企業的銷售額下跌了30.6%。
盡管國內主流媒體及國家統計局都在說，「926」一攬子增量政策實施之後，一線及一些二線城市房地產市場已經有積極的反應，開始止跌回穩，但實際資料並非這樣樂觀。一是從11月份住戶新增中長期貸款（主要是住房按揭貸款）只增加2,700億元人民幣，同比10年來僅與2022年同為最低紀錄（而2022年是新冠疫情爆發期），僅及2020年2021年三分之一多一點。
北京市住戶新增中長期貸款增幅，在10月份是上升，到11月份又掉頭向下。也就是說，即使是「926」一攬子增量政策出台之後，居民購買住房意願仍是十分疲弱，預計在12月這種情況還會持續。還有，從房價水準看，11月份二手房的價格仍處於全國性的普遍下跌之中，新房的價格除了一線城市有些許好轉之外，其他城市同樣處疲軟下行之中。只要房價還有持續下行，住房投資者就不會進入市場，要重啟房地產市場就不容易。
現在政府一攬子增量政策，就是希望通過大力降低首付、降低住房按揭貸款利率及更多的購買住房優惠條件，來釋放居民購買住房的剛性需求及改善性需求。因為這些政策在以往20年都是行之有效或立竿見影，比如2009年和2016年都是如此。但是，那些年的房地產市場性質不同，那時是以投資為主導的市場，只要購買住房者認為政府在托市，房價會只漲不跌，那麼無論甚麼住房的投資者，還是所謂的住房剛性需求及住房改善需求都會湧入市場，形成房地產市場炒作大潮。因為每一個購買住房者都會認為自己只要購買到住房，其住房都會升值，都意味家庭的財富增長。
但是，當住房市場性質完全變化之後，房價全國性普遍下跌，甚至於不少城市暴跌，不僅住房投資者會逃之夭夭或消失得無影無蹤，而且所謂的住房剛性需求和改善性需求同樣會消失。
因為當居民發現在房價持續下跌時，購房持有不僅比租房的成本代價要高，而且也不能讓家庭的財富增長；在這種情況下，居民為何要購買住房而不租房呢？在德國這樣經濟發達國家，居民的租房比重同樣有50%以上。所以，目前國內房地產市場是否存在住房的剛性需求或改善性需求是令人質疑的，關鍵要看各個城市當前的房價收入比。只有房價收入比與居民的住房可負擔能力相匹配，居民所謂的住房剛性需求和改善性需求才能釋放出來。
居民房價收入比 各市仍處高位
我們可以看到，從2021年下半年開始，國內各城市的房價一直在持續下跌，盡管如此，但到2024年上半年為止，一線、二線、三四線城市居民的房價收入比仍然處於高位，分別是26.3、11.2、7.9。政府擔心的中國房價持續3年下跌，而且一些城市暴跌，由此引發房地產市場風險及危機，因此房地產市場要止跌回穩。但這種判斷只是與投資性或投機性房價水準為基準，以此為基準，3年多來中國各城市房價是下跌了不少，但是與居民住房可負擔能力（聯合國研究居民消費住房的房價收入比在3至6較為合適）相比，當前各城市房價仍然處於較高的水準，特別是一線城市更是高得離譜。
這種房價水準只能是少數有錢者及有權者才有能力購買，與絕大多數中低收入居民沒有關係。在這種情況下，住房的剛性需求和改善性需求是不存在的，因為絕大多數中低收入居民沒有支付能力進入市場，高價格住房與他們無關，現在能夠利用各種強刺激的優惠政策進入市場只能少數人。這就是當前中國樓市處於觀望之中的根本所在。2025年是否能夠打破這種格局，就得看房價調整程度及房地產市場出清程度。所以，2025年房地產市場要止跌回穩會是一個艱難的過程，存在較大不確定性。這也是為甚麼2025年中國樓市止跌回穩的重心，政府會把加力實施城中村和危舊房改造上。
可以說，2025年實施100萬套城中村和危舊房改造是中國樓市止跌回穩的第一抓手。因為2015至16年這一政策實施，對啟動房地產市場起到了立竿見影之效。但是，當時是處於中國樓市的房價只漲不跌的周期中，拆遷戶通過拆遷能夠一夜暴富；房價上漲，房地產開發商有意願購買拆遷出來的土地。
百萬套城中村改造 難順利完成
但是，2025年中國樓市形勢完全變了，通過拆遷重啟房地產市場並形成樓市的乘數效應，同樣存在較大的不確定性。一是即使2021年下半年開始房價下跌，但國內各城市的住房拆遷並沒有停止。那幾年我在青島，2023至24年就看到許多大的城中村專案在啟動，專案啟動時，農民拆遷戶個個都歡天喜地，因為很多人都一夜暴富。
但是，隨着房價持續下跌，這些項目是否能夠完成目前存在很大不確定性。因為2024年全國的房地產開發商都是哀鴻遍地，許多房企都破產倒閉。二是當早幾年拆遷住房開發專案難以完成時，新的拆遷住房開發專案能夠啟動就面臨很大困難。因為要降低拆遷戶的要價並非易事，他們肯定會比對早幾年拆遷專案的要價，達不到要求是無法啟動的。而且現在要拆遷的專案或是地段不好，或老大難問題等，是好的拆遷項目早幾年都完成了。
還有，如果拆遷項目要價壓不下來，房地產開發商是否有意願或有能力承擔這些拆遷項目，同樣是不容易的事情。這同樣對2025年中國樓市的止跌企穩帶來很大不確實性。
2025年中國樓市存在的風險一點都不可低估，可能面對的不確定性比分析的要多，對此決策者要有更多的準備，推出更多的政策工具。
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【知識庫】何謂「城中村改造」？
•城中村是指在城市發展過程中，原本位於城市邊緣的農村地區，隨着城市擴張而被包圍在城市內部，形成的特殊居住區。
•這些地區基礎設施不足、環境衞生差；但租金相對較低，因此吸引了大量低收入人群居住。
•城中村改造是指對城中村進行整治和提升，包括提升道路、供水、排水和電力等基礎設施。
•拆除危舊房屋，建設新的住宅樓，提供更安全和舒適的居住環境。
•增加學校、醫院、公園等公共服務設施，提升社區的整體生活質量。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家
欄名 : 知•析趨勢