甲廈租金6連跌

通關後商業活動重現，卻未能阻止甲廈租金出現連續6年下跌（見表），而在新供應持續出現下，寫字樓未來1、2年情況亦難見扭轉。 據世邦魏理仕統計去年整體甲廈數據，發現去年第4季甲廈再錄負吸納量，涉約19萬平方呎，而全年負吸納接近百萬平方呎，為2018年以來最高。空置率方面，近年數字屢創新高，空置率現為17%，屬歷史新高水平，空置樓面達1,520萬平方呎。 空置率續破頂 逾千萬呎待租 近年每次提到寫字樓市場數據，局勢完全不變，空置率持續創新高，逾千萬平方呎樓面待租，相等於多座中環國金2期。由於多項數據持續不理想，租金表現自然欠佳，該行統計去年甲廈租金跌6.3%，比起2023年跌幅還要高，更屬自2019年以來，連續6年下跌。 寫字樓市場自從疫情爆發後，租金便開始下跌，而情況如商舖市場一樣，當疫情爆發導致商業活動減少，甲廈與商舖租金同步下跌。直至2023年疫後通關，旅客重臨香港，商舖市場有所反彈，舖租即使與疫情前有距離，2023及24年商舖租金仍錄升幅。可是，寫字樓租金卻未能走出低谷，2023及24年不僅無法止跌，跌幅更比2022年擴大。 租金持續下跌涉及多項因素，包括環球經濟憂慮令跨國企業審慎、地緣政治因素，以及疫後工作模式轉變等，但相信最關鍵因素，還是供應過剩。2022年新供應開始「殺到」，高達逾400萬平方呎落成，而2023及24年，分別有逾150萬平方呎新供應。就算按正常市況，每年吸納約160萬平方呎樓面計算，亦難以消化，何況受多項因素令需求轉疲弱，導致空置率不斷上升。 今年商廈落成高峰 涉逾300萬呎 經過6年調整後，寫字樓租金已由2018年高峰期跌逾4成，情況今年會否扭轉，看來又是供應層面成關鍵。數字顯示，今年又是另一商廈落成高峰，涉及逾300萬平方呎，包括高鐵站上蓋大型項目等。新落成商廈令空置樓面再增加，各商廈業主有降價搶客壓力，相信租金調整期仍未完結。 至於官方數據，差餉物業估價署去年報告，甲級商廈去年有157萬平方呎落成，今年預計有137萬平方呎落成。截至2023年總存量有9,276萬平方呎、空置量是1,483萬平方呎、空置率見16%、使用量是49萬平方呎。至於2024年數據，有待差估署公布。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論