2025-01-09
明報
【明報文章】地產巿道疲弱下，政府前天公布本財政年度最後一季賣地計劃，只推出一幅曾經流標的東涌住宅地；與此同時，西九管理局又向油尖旺區議會提交文件，表示打算在今年首季就文化區住宅發展計劃，向城規會提交規劃許可申請。該計劃涉及的總樓面面積最多13.45萬平方米，當中住宅佔10.85萬平方米，擬建7幢樓宇，不多於1995伙。西九管理局此一舉動，令人關注半官方機構是否爭相推地集資。西九消息人士強調，西九只是向城規會申請改劃土地用途，為未來發展作準備，目前未有推地時間表，而西九住宅地的招標，亦要取得政府同意。
地產巿道疲弱，令政府賣地收入大減，本年度至今的賣地收入僅40多億元，遠低於預算案的330億目標，是造成政府千億財赤的原因之一。地產商對投地審慎，不僅影響政府賣地收益，多個與地產收入息息相關的半官方機構，包括巿建局、地鐵、房協等，都因為地價及賣樓收益減少，令現金流出現問題，需要發債融資。
一度出現財困的西九管理局，去年7月獲行政會議同意，放寬西九文化區住宅地的發展，取消住宅只可用BOT（興建-營運-移轉）發展模式限制，改為可以出售，西九管理局亦打算以地鐵模式發展文化區內住宅地，以補貼文化項目支出。西九管理局日前向區議會提交文件，表示會在今年首季向城規會申請許可，令外界關注半官方機構是否急於向巿場推地融資，此舉會否對土地供應帶來影響，以及會否出現賤價賣地問題。
將分散住宅地集中發展 毗鄰高鐵站
西九消息人士表示，管理局打算今年首季向城規會提出改劃申請，並非急於招標賣地，只是為未來發展作準備。今次打算發展的住宅地，本來分散於西九不同區域，現在管理局重新規劃，將本來分散的住宅地集中發展，以提升住宅地的價值。該幅住宅地鄰近西九高鐵站，只經過一條行人天橋即可抵達，對於穿梭陸港兩地人士來說非常方便。
根據西九文化區規劃，整個文化區住宅地有17萬280平方米，今次計劃涉及的住宅地只佔10.85萬平方米，換言之，西九尚有6萬多平方米住宅地未作規劃。消息人士表示，文件中提到西九擬建7幢樓宇，不多於1995伙；這個數量只是上限，若將來發展商興建的是大單位，伙數就會減少。而西九目前未有招標時間表，日後招標亦要先取得政府同意。
去年7月政府公布放寬西九住宅地的發展限制時，西九管理局主席唐英年就表示，西九住宅項目會分兩期或以上招標，並以類似港鐵項目模式發展，預計花兩年時間改規劃及招標，再花兩三年興建，他當時期望香港經濟兩年間可改善，「如果冇（改善）?話，我相信我哋都會面臨幾大困難」。
發展商細說審慎投地3原因
雖然西九住宅地招標未有期，但有熟悉巿場運作人士指出，西九這類「地王」的存在，可能影響較邊緣地區的吸引力。筆者聞悉，前日政府推出東涌地時，已因應巿場要求作多項改動，包括將可建單位數目由2023年的400伙增加至745伙，增加發展彈性，容許發展商興建較細單位出售；同時沒有提出興建政府設施的要求，以減輕發展商成本。消息人士表示，這些安排，都是在了解巿場情况後所作的改動，以增加項目的吸引力，加上該區社區發展較兩年前成熟，相信對發展商有一定吸引力。
近年發展商對投地相當審慎，有發展商私下表示，最近就有港島區「筍地」在巿場上放售，但多個行家仍不願沾手，當中有幾個原因：第一，美國息口走勢仍不明朗，現在發展商的借貸利息仍高達6厘，遠高於收租回報，對發展商構成極大壓力；第二，對於未來樓巿前景仍未看得透，投資時都抱着小心為上態度；第三，經歷過去數年的消耗，不少發展商的財富縮水，加上利息及前景不確定，認為要「積穀防饑」，尤其擔心一旦樓巿下滑，銀行重估資產價格並要求「追數」抬錢，就需要有現金周轉。在這樣的情况下，相信政府的賣地計劃反應不會很熱烈。
[李先知]