在香港，住房問題由來已久，居高不下的樓價和租金讓不少市民感到沉重壓力。然而，鄰近的南韓卻有一種獨特的租房模式——全租屋（Jeonse）。雖然這套制度未必完全適用於香港，但它背後的創新概念值得我們借鑑，思考是否能推出更靈活的本地住房機制。
對業主租戶均有吸引力
全租屋是一種南韓特有的租房方式，租戶以一筆大額按金代替月租，通常按金金額相當於房屋價值的50%至70%。在租約期間，租戶毋須支付租金，按金則於租約結束時退還。這一模式最早出現在20世紀中期，當時南韓的房貸市場尚未成熟，全租屋成為房屋買賣與租賃之間的一種替代方案，曾一度廣受市場歡迎，尤其是在首爾等大城市。
全租屋的運作方式對業主和租戶都有吸引力。業主可以利用租戶的按金進行投資，獲取額外收益；租戶則免去月租的支出，有機會積累資金。但這套機制的可行性取決於多個因素，包括經濟環境和市場結構。2008年全球金融危機後，南韓進入低利率時代，銀行存款利率大幅下降，使業主難以透過按金獲得足夠收益，部分人因此轉向月租模式，導致全租屋供應量減少。
即使在近期南韓央行加息後，全租屋市場略有復甦，但房租（即按金）的迅速上漲對中低收入群體造成了巨大壓力。再加上租賃市場出現欺詐問題，部分業主無法退還按金，導致租戶面臨經濟損失甚至無家可歸。南韓政府雖然推出了如《全租屋欺詐受害者保護特別法》等多項措施，但市場的結構性問題仍難以徹底解決。
對香港而言，全租屋的借鑑意義不在於其實際運作的成功與否，而在於它提供了一種解決住房問題的新思路。香港的房地產市場高度市場化，流動性和不確定性遠高於南韓，這使得全租屋這種長期押金模式可能難以適應本地環境。此外，香港現行的租賃法規對類似全租屋模式的支持力度有限，業主與租戶之間的信任基礎也相對薄弱。
解決住房問題新思路
然而，全租屋的存在提醒我們，單一的租賃模式未必能滿足所有需求，尤其是在住房問題越發複雜的當下。香港或許可以借鑑全租屋的核心概念，探索一些創新的租房機制。例如，是否能設計一種介於月租與置業之間的靈活模式，既減輕租戶的財務壓力，又讓業主有穩定的回報？
這樣的創新機制需要法律與政策的配合，特別是在合約保障和欺詐防範方面。此外，香港作為一個自由市場經濟體，任何新模式的推行都需要在市場力量與政府干預之間找到平衡，既要保證市場活力，又不能讓租賃市場失控。
全租屋制度的興衰為我們提供了一個參考案例，展示了住房問題的複雜性及創新機制可能帶來的啟發。對香港而言，直接引入全租屋可能並不實際，但其背後的創新精神值得我們深思。未來，隨着人口結構變化和住房需求多元化，香港需要更多突破性的住房方案，為市民提供靈活且可負擔的選擇。
葉文瀚
亞洲行銷科技協會主席