2025-01-02
經濟日報
影響H按相關水平的拆息，本周二仍然見近4.6厘，與2024年9月約3.6厘水平比較，相對偏高。市場一般預計，2025年P按（最優惠利率計算）大約是3.25厘，與現時3.5厘比較，僅有輕微調整幅度。
市場料今年P按 微降至3.25厘
年關近，資金需求較大等等影響，拆息水平仍然高企，本周一，1個月拆息仍達4.6厘，拆息逐步回落的情況未見持續出現。至於按息，最新是3.5厘（P最優惠利率5.25厘減1.75厘封頂息），市場暫時預期今年美國再減兩次息，每次0.25厘，香港跟減但不跟足，變成每次0.125厘，兩次合共0.25厘，所以有今年3.5厘跌至3.25厘的預測。其實，0.25厘之差可以視為供樓按揭利率在今年有機會相對平穩。
另一個值得留意的是，銀行減按息亦減存息，雖然定存息口有所回落，但仍持續看到部分銀行以4厘或以上搶存款。換言之，市場原先預期，定存息口逐步、穩定回落，將會促使「食息一族」另覓資金出路，部分轉戰物業市場的趨勢，雖然有個別情況出現，但未必能形成風潮。
經絡按揭去年11月發表的報告，就提到一份問卷調查指出，有物業的市民中，逾8成半（85.7%）仍有按揭在身，當中逾6成半（65.8%）認為現時按揭息率屬於合理及可負擔水平，另外近8成（77.4%）不會考慮加按套現或轉按，主要原因包括「沒有加按或轉按需要」（34.6%）、「銀行按揭現金回贈不多」（24.2%）、「按揭息率仍然高企」（21.1%）及「樓價下跌，擔心估價不足」（20.1%）。4厘多受不了，但似乎市場已適應3厘多的供樓利率水平。
中原按揭一份報告亦展望今年本港樓按市場，基於對上一次加息周期港P加幅少於美息，美息加逾5厘，港P僅加0.875厘，故此港P不會在美國每次減息均會下調，是次減息周期港P減幅將會顯著少於美息。預期今年P減幅尚餘0.25厘，美國將繼續減息而港P將會進一步下調0.25厘後完成減P周期，屆時港按息將減至3.25厘。
按息進一步下調 還看拆息降幅
港P完成減息周期後，接下來本港按息會否進一步回落將視乎拆息回落幅度。按照現時H按封頂息率水平，1個月拆息需跌至低於2.2厘，按息方可跌穿封頂息率而下降，現時拆息近4.5厘多水平，與2.2厘仍有較大距離；不過，若今年拆息能逐步下降，銀行資金成本降低或可推動銀行下調按揭計劃息率，令市場按息進一步下跌。
中原按揭又提到在對上一次加息周期實際按息加幅共2.625厘，當中不只因為銀行加P，而是結合拆息上升、及銀行上調按揭計劃息率，故此今年整體按息變化將因應P減幅、拆息回落走勢及銀行按揭計劃息率變化，而出現調整。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論