2024-12-31
經濟日報
2025年將至，筆者先祝大家新年快樂。
日前差餉物業估價署最新公布的樓價指數顯示，11月份的私人住宅樓價指數報290.9點，按月回升約0.07%，連升2個月，按年則跌7.82%，而2024年首11個月的樓價累跌約6.6%。
而私人住宅租金指數則報193.1，較10月的193.8點，按月跌約0.36%，連跌兩個月。
回顧2024年，本港樓市歷盡高低，年初在息口高企，加上缺乏利好消息下，本港樓市交投偏淡，不過，自從政府宣布全面撤辣後，3月份住宅樓市交投迅即反彈，當中一手成交量超越4,100宗，為一手銷售條例生效以來的單月新高；二手方面，3月二手成交量（4月註冊量反映）錄5,300多宗，亦創13個月新高；樓價更一度出現小幅反彈，呈「價量齊升」局面。
不過刺激力度隨着時間而逐漸消散，撤辣後發展商的低價推盤策略限制了樓價的升勢，加上息口仍於較高水平徘徊，以及購買力被大量消化，承接力減退，令樓市於年中時再次陷入「價量偏軟」局面。
住宅租金續升 租客轉租為買
直至9月份，美國聯儲局宣布減息，並大手減息0.5厘，是自2020年以來的首次減息，而本港亦有跟隨減息步伐，無疑減少買家的置業成本，同時，因本港的私人住宅租金持續上升，減息後吸引部分的租客「轉租為買」。在租金上升，而租金回報較定息產品吸引下，有不少投資者將資金轉投「磚頭」，為樓市加添動力。
10月份《施政報告》出台，提出放寬物業的按揭成數上限，變相進一步降低市民的置業門檻；另一方面，政府亦放寬了投資移民購入價值5,000萬元或以上的住宅物業，加上提出「全力推進香港成為國際專上教育樞紐」，相信措施有助增加人才來港的意慾，增加市場的住屋需求，配合中央推出「組合拳」振經濟，刺激本港的樓市回暖。
隨着2024年進入尾聲，節日氣氛濃厚，並拖慢樓市一二手交投。全新盤市場節日「收爐」，部分二手買家亦暫緩入市，導致本月成交量減少。不過筆者預期，2025年美國減息周期尚未完結，相信節日因素過後，整體住宅物業的交投將出現顯著反彈，特別是新盤成交，發展商將加快推盤步伐，吸納市場購買力，二手成交量亦有望重拾動力，明年樓市表現將「穩中向好」。
撰文 : 王品弟 香港置業研究部董事
欄名 : 大行觀點