粵開證券研究院副院長、首席宏觀研究員羅志恒表示，中央定調2025年要內地樓市「止跌回穩」，但目標不是一蹴而就的，需要政策協同發力，且要短期和中長期持續用力。
羅志恒指出，國內樓市的修復程度取決於穩健經濟和去庫存的政策力度。他預期，2025年房地產市場量價跌幅可望明顯收窄，銷售端止跌早於投資端。他又預計2024年12月，新房成交將達年內新高，政策效應釋放與房企加強年末行銷因素促進下，2024年全年商品房銷售面積年減幅收窄至12.7%；房地產開發投資持續下降10.5%。2025年政策力度加碼、置業需求釋放都有助於新樓銷售的進一步修復，而新樓盤供應規模仍受限，預計2025年商品房銷售面積下降6%左右（見圖一）。
從節奏看，預計全年銷售面積按年增速前高後低，一季度「小陽春」有望，銷售面積按年正增長；但後續警惕「倒春寒」，由於市場供需再平衡以及年中推出房地產新政的翹尾因素，增速預計將逐月走低。2025年投資端預計仍落後於銷售端，且存量未開發土地庫存去化難度較大，新增投地及施工投資仍將在較長時間維持低位，預計2025年房地產投資下降8.5%左右（見圖二）；若保障房屋建設和城中村改造計劃加速實施，將促進房地產投資降幅收窄。
料短期樓市庫存去化加快
樓價方面，預計2025年租售比調整到合理區間，樓價持續下跌空間有限。他解釋，首先，2024年「以價換量」是主流，銷售量持續回暖，有助於帶動市場信心回升，進而止住樓價下跌的趨勢。其次，房租殖利率伴隨價格下滑而上升，高於理財市場孳息率水平，未來銷售穩定可望帶動樓價止跌。由於2025年適度寬鬆的貨幣政策，利率下跌將從融資端支持房地產需求，銷售企穩可望傳導到價格企穩，預計2025年末全國商品房銷售均價降幅收窄至2%左右，全年商品房銷售金額按年下跌8 %左右。
中長期而言，未來10年中國住屋需求進入結構改善和品質提升發展時期，整體住屋需求整體呈現緩慢下跌趨勢。中國樓市處於新舊模式轉型的關鍵期，羅志恒認為，要透過土地、財稅、金融等政策協同發力，加大力度保供應、促進需求和穩樓價，他歸納出以下6招以助樓市止跌回穩：
1.盡快解除非必要的限制性措施，讓商品房回歸市場化配置。短期而言，持續放寬一線城市限制性政策，推動第一線城市樓價企穩形成示範效應，逐步帶動全市場銷售止跌。目前全國僅剩北京、上海、深圳等少數城市仍在執行限購政策，必須進一步放寬。如放開郊區限購、大戶型限購、商住限購，降低非本地戶籍置業社保年限，增加多孩家庭置業指標等。
2.統籌嚴控增量及改善存量，加大收儲存量房及房企存量土地等支持力度。擴大收購存量商品房用作保障房的資金來源，以好用足保障性房屋再貸款和專項債等支持政策。建議2025年安排5千億至1萬億元（人民幣•下同）規模的專項債額度用於支持存量房收儲用作保障性租賃住屋，並將未來租金收益作為償債資金來源，專項債額度額度主要分配給商品房庫存相對較高的城市所在省份。
此外，還可研究透過增發國債的方式，成立中央層面的「房地產穩定基金」，預計2至3萬億元，專項用於保交房、存量房收儲、盤活存量土地等工作，以堅定不移的決心並釋放強烈的訊號推動房地產市場止跌回穩。
3.引導鼓勵高品質住宅產品開發，以優質供應滿足居民合理需求。建議根據不同城市的去化周期以及不同地段住宅受歡迎程度，將核心地段的部分商業用地修改為住宅用地，滿足居民對好地段、高品質商品房的需求；放開郊區供地1.0容積率限制，改善架空層、露台等空間以及社區公共配套設施的指標計算規則；鼓勵優質優價，不再實施新建商品房屋銷售價格指導等。
中長期需土地、財稅、金融政策協同發力
4.推動存量商辦用房改建為保障房，穩定商業不動產市場。商業不動產下跌趨勢尚未扭轉，與商業環境與社會信心緊密相關的辦公大樓、商業營業用房銷售仍未止跌，投資與新開工跌幅仍在擴張，商業地產的庫存去化周期持續拉長，穩地產政策要同步呵護住宅市場與商業房地產市場，要加大力度盤活商辦用房。
羅志恒建議，鼓勵透過盤存量非居住住宅籌集保障房，對於去化困難的商業公寓，在滿足配套公共服務設施的前提下調整用作商業住宅；對於小戶型、低價格的商業公寓等可以作為配售型保障房；對於房企自持的商業、辦公等存量用房，支持收購併改造為配租型保障房，改建項目要滿足一定經營期限，保證保障房的穩定運作並避免長期閒置。
5.制定系統性的房企風險化解方案，分類處置房企信用風險。其一，提升房企融資支持政策執行效果，做到主體分類、項目分類，避免一刀切，減少非住宅項目的融資限制。明確房企風險處置方式、處置原則、支持政策措施、協調機制等，有利於使房地產風險盡快化解。
其二，對房商進行永續經營評估，識別系統重要性優質房企並分類處置，對於系統重要性優質房企或短期陷入流動性風險的房企，進行不良資產剝離，支持央國企通過股權收購、債務重組、專案合作等多種方式盤活；對於資不抵債的企業，借鏡美國、日本處置經驗，一方面剝離優質資產獨立經營，另一方面透過政府部門專屬的不良資產管理機構，聯合市場機構共同完成破產重整。
6.改善商品房相關基礎制度，深化土地制度改革。其一，建議改革商品房開發、融資、銷售等基礎制度，有秩序地推行現樓銷售。其二，完善同宏觀經濟與區域發展相銜接的土地管理制度。住宅用地供應指標與人口流動掛鈎，增加人口流入城市與城市群的住宅用地指標，減少人口外流或產業基礎薄弱地區的住宅用地供應指標。一線城市用地規劃挖掘優質地皮，加強盤活閒置低效用地，商品房庫存高企的城市繼續暫停住宅用地供應，穩定土地成交價格。
其三，以城中村改造為契機，推動農村土地制度改革。短期要繼續改善國土空間規劃，合理適度放寬城中村改造的土地限制，調整項目自持佔比、拆建比等限制性指標，降低改造資金平衡難度，提高城中村改造項目的收益。中長期要健全城鄉統一的建設用地市場，推動農村集體經營性建設用地入市，與國有建設用地同權同價，促進農村土地要素流動。