2024-12-30
星島日報
受高息環境影響，今年買家投資意欲低沉，根據戴德梁行資料顯示，截至12月27日，今年全年大手成交(工商舖、酒店及服務式住宅)錄69宗，總金額僅錄295億，金額屬過去16年新低，市場以銀主及蝕讓盤源主導，佔成交額約一半，情況誇張。
戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄表示，今年大手買賣金額創新低，皆因利息高企影響整體經濟，情況複雜，樓市撤辣並沒有為非住宅市場帶來驚喜，除了住宅以外，每個範疇物業租金皆下跌，投資者不確定租金跌至何時，未敢貿然入市，銀行借貸取態審慎，導致投資宗數及金額「大縮水」。
華懋40.2億購荃灣D．PARK
他續說，今年10大交易涉資合共約153億，佔整體逾億元買賣總金額逾一半（以往通常10大交易佔總數20%至40%），可見淡市下「強者越強」，財雄勢大的財團，有能力以現金支付的實力投資者能夠發圍，不用面對借貸困難。今年最大宗交易為華懋承接荃灣D．PARK愉景商場，涉資高達40.2億。
高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，今年第一季表現淡靜，業主不肯減價，買方猶豫，銀行亦觀望，拖慢放售銀主盤的步伐，由第二季開始大手買賣活躍，銀行大力推售銀主盤，價格高位動輒跌逾40%，結果，當跌至一定水平，市場有承接力，而且不止一名準買家有興趣，只是出價較審慎，銀主力谷再減價，直至吸引買家承接為止，市場頻錄蝕讓個案。
根據本報資料，今年大手成交額，為繼2008年金融海嘯（當年84宗，總額230億）之後新低，翟聰則解釋，主因利息高企，2024年初，市場預期美聯儲局迅速減息，但一直事與願違，拖至第3及4季才落實，雖然經過3度減息，香港三次都跟隨減息。
不過，減息限於優惠利率(P按)，對住宅帶來利好影響，帶動交投活躍，惟對投資物業市場作用並不大，皆因投資物業普遍借「H按」，即以銀行同業拆息（HIBOR）計算，HIBOR近年大幅飆升，借H按投資者面對沉重利息，措手不及，儘管今年12月初，HIBOR曾經跌穿4厘水平，不過，直至近日，HIBOR仍然企穩在4.3至4.5厘水平，可見仍然高踞不下。
淡市下「強者越強」
以目前HIBOR為4厘至4.5厘計算，再加上2厘，投資物業借貸利息相等於逾6厘水平，利息高企，價格暴跌的吸引力敵不過利息高企，經濟欠佳，營商環境差，物業租金亦跟隨價格下跌，就算物業回報為4至5厘水平，仍然抵銷不了逾6厘利息，投資者一旦購入物業，立即成為「負利差資產」(Negative carry)，需要支付至少1至2厘的差額作為補貼。