2024-12-30
星島日報
樓市於2024年最後一個月仍然傳來喜訊，美國聯儲局自今年9月起連環減息，而12月亦再減0.25厘息，已是今年第3次，累計減息達1厘，本港銀行亦有跟隨，紓緩供樓人士的負擔，本港最優惠利息（P）按息率亦減至3.5厘。而若以樓按貸款500萬計，供30年，每月供款將較9月初未減息前的P按息率計，每月供款減少約7.3%或1780元。
樓價反覆靠穩
日前，差餉物業估價署公布11月私人住宅售價指數，按月微升約0.07%，是連升2個月，累計上升約0.94%，令到首11個月樓價累積跌幅收窄至約6.55%，反映出9月減息周期啟動後，以及中央出招振經濟等利好樓市因素，並反映10月中《施政報告》宣布利好樓市措施效應。而根據「美聯樓價指數」顯示，最新（12月23日）報127.95點，較年內低位輕微上升約0.59%，而年內迄今累積跌幅亦收窄至約7%水平。
隨着利好因素發揮效用，將會為樓價帶來支持，惟短期內表現仍然反覆上落。
至於差估署同日公布的11月份私人住宅租金指數，發現按月下跌約0.36%，連跌2個月，惟今年首11個月租金仍然錄得約3.82%升幅，維持租金上升格局；而根據美聯「租金走勢圖」，11月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.78元，同樣是連跌2個月，與租務市場步入淡季因素有關，相信短期內仍會繼續微調，走勢與差估署相似，預期租金於農曆新年後會止跌回穩。
「人才」計劃帶旺租售市場
此外，今年樓市自撤辣後，亦發現內地買家入市更趨積極，佔香港樓市比重增加。按已知買家姓名作分析，今年首11個月內地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）於香港樓市一二手住宅註冊量佔比，由2023年錄得約13.8%大幅增加9.4個百分點至23.2%的紀錄新高；而同期一二手住宅註冊金額佔比，亦由2023年的22.2%急升11.7個百分點至33.9%，同步升至紀錄高位，與政府期內積極吸納各地人才，以及早前《施政報告》宣布放寬物業按揭成數及容許投資移民買豪宅等措施有關。
事實上，雖然本港樓市不乏利好同時，亦有利淡因素出現，利好因素包括美國減息潮持續、中央政府持續推出刺激經濟政策，提振樓股市場、恢復「一簽多行」推動消費及經濟復甦、「人才」計劃帶旺租售市場，而租金高企及「供平過租」重臨，租金回報率變得吸引，帶動長線投資者入市等。
同時，負面因素則包括中美關係前景不明朗，新盤貨尾量偏高等，惟市場仍以利好因素主導，故來年樓市仍然有望價量齊升向好。
張子存 美聯住宅部營運總監