2024-12-27
經濟日報
今年樓價持續下調，進一步推前回到2016年水平，究竟年末減息周期啟動，對提振樓市作用有多大？樓價低位吸引上車、收租客，但又有幾多換樓客會入市，從而激活市場流動性？
近日有換樓業主，見樓價仍處於低水而部署換樓，如最新成交的屯門大興花園2期7座中層A室成交，實用面積419平方呎，2房間隔，叫價370萬元，減價18萬元後獲上車客以352萬元承接，原業主於1997年以209萬元購入，帳面獲利143萬元，升值68%。而該業主於沽出單位後，即日升級換入同屋苑2期大2房單位，實用544平方呎，由叫價470萬元議價至442萬元成交，而大2房單位業主於2009年以170萬元買入，轉手亦可獲利離場。
同期，亦有深井區的代理指，臨近歲末，假期氣氛濃厚，目前仍於二手市場揀盤的買家，有不少屬於換樓客，個別並已購入單位，想盡快沽貨，雖然有較大議價空間，但因早年購入，沽出物業後帳面仍可獲利。
早年低價入市 有條件擴議價
的而且確，今年二手業主為了抗衡新盤減價促銷，唯一出路就是同步減價。
據中原統計，早年低價購入物業的業主因有條件擴大議價幅度，從而吸引到買家承接，因此趁仍有賺幅盡快鎖定樓價加快沽貨，今年6月至11月成交中，只有上手業主於1997至2007年期間買入（持貨17至27年）的私人住宅轉售宗數比例增加，1997至2002年及2003至2007年買入分別佔整體成交量10.3%及12.9%，比例較2023年下半年增加0.2及0.5個百分點。
該報告又指出，2013至2017年買入的蝕讓比例亦由2023年21%上升至44%，比例大幅增加23個百分點；2018至2023年買入的蝕讓比例更升到高達95%，較2023年80%增加15個百分點，即於上述時段購入單位有9成半業主要蝕讓。
然而，樓市今年第四季開始重現曙光，先有9月中首度減息、10月施政報告及中央救市等利好因素、11月、12月再有第二、三度減息，二手購買力逐步釋放，買家遂於樓市低位時覓得筍盤，交投量上升，而且轉手獲利比率及賺幅雙雙回升。
二手轉旺 獲利比率賺幅回升
利嘉閣的統計報告指，今年11月全港2,467宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,627宗，佔比66%，按月升1.3個百分點，在低位反覆靠穩，升至近4個月高位。
數據顯示，今年11月每宗私宅轉手個案平均賺幅為22.7%，連跌兩個月後自谷底回升，單月上升2.2個百分點，但仍為2010年1月以來的179個月次低水平。帳面獲利1倍或以上的轉手個案，佔整體二手私宅買賣比例達28.7%，按月升0.7個百分點，錄708宗；至於帳面錄得虧損者達822宗，佔比按月再減1.1個百分點，至33.3%，為近4個月低位。
由於相繼利好消息推動下，私宅轉手獲利比率及賺幅回升，賣樓有溢利，始能吸引換樓客入市，啟動換樓鏈，激活市場流動性，後市料續靠穩整固。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論