【明報專訊】現代人長命百歲不再稀奇，但卻面對「長壽風險」，因可能擔心退休後沒足夠金錢生活。除了節衣縮食之外，有樓揸手的「老友記」其實不用太愁，做逆按揭會是值得考慮的安老選擇，好處是毋須搬出現住居所，透過抵押自住物業便可為自己及老伴帶來退休收入。
明報記者 袁國守
現時香港女性平均預期壽命約為87歲，男性約為81歲，長壽可令退休後的生活長達20年以上，退休生活年期愈長，日常生活和醫療等開支便愈多，這便是所謂「長壽風險」。因此，若希望退休生活得到一定保障，就必須盡早開始部署，但假如已踏入晚年，手頭資金又不多，但想增加退休收入，逆按揭是其一可考慮的方法。
香港按揭證券有限公司於2011年7月推出「安老按揭計劃」，即市場說的「逆按揭」。簡單來說，所謂逆按揭，就是將廣為大眾熟悉的樓宇按揭反轉來運作，「樓按」是買家置業時向銀行借錢，然後每月供樓；相反，逆按揭是將手頭上已經供完按揭的單位，反向按給銀行，即貸款抵押品就是自住物業，而銀行將每個月向物業持有人給予一定數目的金額，情况如同長者定時收取年金。
累計申請7936宗 平均年齡68歲
根據按證保險公司統計數字，自安老按揭計劃推出以來，截至今年11月30日為止，累計申請7936宗，平均年齡約68歲，平均物業價值為570萬元，每月取得之年金平均為16,600元。可見，過去多年申請逆按揭的人數不多，相信與香港人鍾情「磚頭」，以及傳統上希望去世後能把物業傳承給下一代有關。
然而，若加深了解逆按揭運作，特別是沒子女或期望子女獨立成長，又或子女本身經濟條件較佳的長者，過身後毋須把現時自住物業留給後人，簡言之退休後朝「零遺產」的方向過活，逆按揭會是不錯的退休安排。逆按揭的優點，是退休人士可獲得穩定收入，且不用出售自住物業，免去搬遷煩惱。不過，申請逆按揭須符合特定資格，首先申請人須為55歲或以上，而未補地價資助出售房屋的業主，須為60歲或以上，並持有有效香港身分證。至於用作抵押的物業，必須為香港的住宅物業（透過送贈契約取得的物業或被考慮），樓齡50年或以下（其他將按個別情况考慮）。
年期方面，申請人可選擇在10年、15年或20年的固定年期內，甚至終身每月收取年金，亦可申請一筆過貸款。即使年金年期（即10年、15年或20年）已屆滿，業主仍可繼續居住在原有物業至百年歸老。此外，除非安老按揭貸款在特定情况下被終止，否則借款人終身毋須清還貸款總結欠，同時又可選擇隨時全數清還安老按揭貸款，以贖回抵押物業而毋須繳交任何罰款。
不過，世上沒有免費午餐，借款人不用還款，是由於當借款人過身，其後人可優先選擇是否償還貸款贖回物業，否則銀行將安排出售物業以償還貸款，若有任何餘額，銀行將退還給其後人。費用方面，承做逆按揭支出包括利息開支，會按安老按揭貸款的總結欠以複息計算。同時，申請人要支付按揭保費，將計入安老按揭貸款的總結欠，包括基本按揭保費，為指定物業價值的1.96%，以及每月按揭保費，根據安老按揭貸款的總結欠，以年率1.25%計算，按月支付。另有法律費用，即簽署按揭文件及其他相關法律文件而須繳付給律師的費用，還有的是輔導費，即繳付予輔導顧問作為提供輔導服務的費用。
若憂樓價跌 助鎖定物業價值
一般而言，物業價值愈高，每月年金的金額愈高；借款人正式申請安老按揭時的年齡愈高，以及選擇的年金年期愈短，每月年金的金額亦愈高。如多過一人申請，例如二人共同借款，其收取的每月年金金額會較單人借款的每月年金金額為低（見表），而每月年金金額將以最年輕借款人的年齡計算。由於每月年金金額在選定的年期內維持不變，金額一經訂定，將不受樓價、利率、通脹、通縮或其他經濟因素影響，若擔心樓價進一步下跌，承做逆按揭便可鎖定所持有的物業價值。可是，有意見認為，如果還錢贖樓的話，計及利息同雜費，花掉的錢比原本借的錢更多；但若不還錢贖樓，經多年努力供完的樓，輾轉間又給回銀行，故申請前應小心衝量利弊，並仔細思考個人意願。
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[袁國守 退休綢繆]