2024-12-20
經濟日報
提出「止跌回穩」近百天後，房地產數據有好消息。在靠政策催谷初見成效之後，如何穩住後市，而非再步上過去幾次政策出台後脈衝式復甦就重歸沉寂的後塵，是明年經濟要以進促穩的核心任務之一。
最近公布的11月經濟數據中，房地產銷售數據是最大的亮點，按年由負轉正，並帶動建築裝修材料的銷售額也按年回正，顯示房地產對產業鏈修復的帶動效應明顯。除了一、二手價格按月均繼續回升外，市場預期也在持續改善，70個大中城市部分房企和中介機構中，從業人員對未來半年新房及二手房價格保持穩定和上漲的比率，分別佔68%和57%。
滬11月2.7萬套成交 44月高
大數據之外，第一指標城市上海的成績也非常亮眼，在10月成交量突破2萬套基礎上，11月繼續上衝至2.7萬套，創下近44個月的新高，幾乎快與2019年的高位拉平。中國房地產業有句話「全國樓市看上海」，一個公認事實是，上海是全國樓市風向標，它的委靡可以直接反映全國樓市的委靡，而它的強勁則是全國樓市向好的必要條件。
從數據上看，今年4月以來連續推出的提振房地產政策，在半年以後可以說終於初見成效，「止跌回穩」也具備了初步的條件。有北京房地產方面的智囊說，「止跌回穩」需要居民購房能力及意願大幅改善，供需格局優化，最終才能形成樓市的企穩與築底。
9月底一攬子政策以來是重點針對剛需、或是已經賣掉房子準備置換的有購房能力的群體，但在市場持續下行時，購房意願打折，令到購房能力無法直接轉化為購買力，目前的政策是解決這部分問題。不過，在本輪政策推動這部分需求入市之後，如何持續樓市回溫，是接下來更重要的任務，仍要從購房意願與購房能力兩方面來解決。
對於如何激發新的購房意願，目前可觀察到的路徑，叫做「好產品與核心區」。在8月主要經濟部委「推動高質量發展」的系列記者會，以及10月一攬子政策後的記者會上，住建部部長倪虹都花了相當篇幅來提出「好房子」的概念。國務院總理李強上月則在北京參觀中國建築科技展，再提出「好房子」的4項標準是「安全、舒適、綠色、智慧」，成為房地產行業未來發展的最新指引。
創新型住宅 漸成市場主流
近幾年隨着房地產市場的深度調整，創新型住宅產品逐漸成為市場的主流，其中「戶戶有花園、家家有庭院」的「第四代住宅」，成為新房市場主力。最近一段時間，許多城市開始密集調整建築規範，包括取消「公攤面積」提升得房率達到或超過100%，來提升住房品質。近期湖南長沙、廣東肇慶等城市都有新樓盤出現久違的搖號搶房現象，都是「零公攤」，得房率基本達到100%來吸引購房者。
二三線城市已率先打出「好房子」標桿，而一線城市過去為控制需求而設置諸多限制，令到多年來新房產品力落後於低能級城市好幾代。
近期北京的新房市場也出現了以核心區域、迭代升級產品提升得房率的產品，成為城中熱話。有分析指，明年房地產「止跌回穩」的第二階段任務，或是以「核心城市核心區+優質產品」細分市場企穩，讓房地產行業逐步形成價值回歸，刺激購房意願的增量，修復市場預期。
撰文 : 潘攀
欄名 : 國情知聞