2024-12-18
經濟日報
近期有屯門入伙新盤餘貨大幅劈價成功去貨及加推，簡單理解，只要願意大幅劈價，還是有不少準買家伺機入市，那要劈多少？
如果以該新盤的價位，可以大概總括如下：
•要比同區平好多--較同區出售中餘貨有約2成折讓。
•肯定要比去年便宜--去年9月最高折扣18%，今次最高折扣已增至26%。
•還要比多年前平好多--最低折實呎價7,998元，屬屯門區繼2016年7月一個新盤首批最平折實呎價7,713元後，約8年來同區呎價最平的新盤。
所以，準買家都是與同區半新樓和新樓餘貨的價位比較，與同一新盤首次、或其他批次開售比較，與新盤樓花價比較。由於整體樓價回落，差估署數據顯示，10月份私人住宅售價指數290.1點，與歷史高位比較樓價跌27%，大概回落至2016年8至9月之間，所以發展商都是「諗過度過」開價，連最低呎價水平亦是回到2016年左右，緊跟大市回調步伐。
餘貨售出比例 料年底仍偏低
附表是房屋局公布今年第3季新盤現樓餘貨的數字，扣除2,000個保留出租，大概有18,700個未售現貨單位。多個統計顯示，發展商今年亦積極出售，據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，今年首11個月一手成交量錄14,917宗，比去年全年10,438宗大幅高出逾4成，並創3年新高。
再深入看看落成單位，中原地產統計，截至2024年第3季統計，今年落成私人住宅估計有27,248個，其中未推售單位9,782個，餘貨單位7,338個，合共待售單位17,120個。待售單位佔全年估計落成量高達62.8%，售出比例只有37.2%。料至年底現樓餘貨售出比例仍然偏低，將不足4成半，比2023年第4季47.4%更低，並連續2年少於5成水平。
2023年落成私人住宅有13,852個，其中未推售單位2,638個，餘貨單位2,904個，合共待售單位5,542個。待售單位佔全年估計落成量的40%，售出比例60%。這兩年落成私樓售出比例較為偏低，當然除了劈價，亦有部分新盤選擇售轉租，所以附表中作出租用途的新盤數字或會上升。
撰文 : 唐榮