2024-12-18
經濟日報
2024年將完結，回顧年初全面撤辣，至第三季減息及施政報告再推出穩定樓市措施，包括放寬按揭及優化投資移民，全年樓價跌約6%，連跌3年。
市場憧憬2025年樓市復常，而2024年整體住宅買賣登記暫錄約5.6萬宗，雖較去年全年升約17%，但屬「小復常」，尚未重返疫情前逾6萬宗水平，甚至與一年有10萬宗以上成交的「樓市大時代」，亦頗大距離。對上一次大旺市已經是14年前，2010年成交超過13萬宗，單計二手已佔逾11萬宗，當時10大屋苑成交逾1萬宗，現時成交量只是當年的五分之一；1997年更厲害，成交達17萬宗，10大屋苑佔逾2萬宗。
全港私樓市值 跌至9.1萬億
素有「炒家天堂」之稱的天水圍嘉湖山莊，1997年逾5,400宗成交，流通率34%；至於2024年，成交僅440宗，流通率2.5%。想說的是，香港今天的樓價比1997年上升了6成，成交量卻未及「大時代」的一半，地產代理仍要面對僧多粥少的情況。
中原樓市大數據顯示，全港私人住宅物業總市值，不知不覺間已跌至9.1萬億元（截至11月），較2023年底9.59萬億元，再跌4,465.7億元，重返2017年水平；若與2021年9月最高紀錄12.14萬億元比較，3年間蒸發近3萬億元，人均業主身家損失232萬元。
今年多個新盤低價搶客，影響二手樓價表現，當中10大屋苑今年呎價全線向下，跌幅最多逾一成；10大屋苑最新總市值失守7,000億元，跌至6,840億元，年內下跌逾6%；當中以鴨脷洲海怡半島跌幅最大，總市值由去年底950億元，跌至841億元，不足一年跌逾百億元。屬中產聚居地的鰂魚涌太古城，市值仍最大，達1,250億元，屬全港唯一市值達千億屋苑。
今年首11個月，中原CCL樓價指數有8個月是下跌，累跌近6%，全年跌幅料約5%，連跌3年，但跌幅收窄。筆者認為，樓市已衰到盡，多項利好因素下，包括中央明確提出明年實施更積極財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，要穩住樓市股市，大力提振消費，全方位擴大內地需求。目前本港銀行總存款額達17.1萬億元，按年升近9%，屬歷史新高，但隨着美國持續減息，令定期存款息口向下，相信部分資金會流入物業市場，有助明年樓市復常，樓價料反彈，升幅約10至15%。
撰文 : 陳永傑 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁