2024-12-16
經濟日報
日前「居屋2024」進行攪珠儀式，根據房委會公布資料顯示，今次出售的居屋單位數目約7,100多個，最終收到約10.6萬份申請，「僅」超購約14倍，遠不及最高峰時往往錄得超購20多倍近30倍。
有坊間聲音指出，今次認購反應與以往「爭崩頭」的情況不可同日而語。到底本港樓市剛需是否真的「不復當年勇」？
筆者覺得，若單以居屋申請超購的情況去分析樓市剛需，未免有點以偏概全，因為居屋超購情況相對「冷淡」，可以由多個因素形成。首先，居屋在出售條款上往往有所限制，業主於買賣或換樓時的靈活性，的確不如私樓一樣靈活。再者，過去數年本港樓價由高位下跌，目前私樓市場與居屋的價格差距已有所拉近，令市場趨於觀望，變相冷卻準買家「入票」氣氛。
盡管近期港股表現平平窒礙投資氛圍，加上一手推盤速度放緩，導致樓市交投陷入整固，但其實目前樓市剛需仍然不俗。事實上，自從政府「全撤辣」後，投資者購入多於1個單位無需額外成本，所以無論收租客、投資者或「大手客」均有所增加。
內地買家 入市比率連升2月
近期不乏「大手客」入市個案，日前啟德區新盤單日錄得約33宗交投，有「大手客」斥資1.48億元連環掃貨購入26伙，主要集中於細單位，反映買家對新盤，以及對入市「執平貨」的剛需。一般而言，來自內地的買家往往是「大手客」的主力。隨著政府於「搶人才」計劃的力度將有增無減，相信將會未來勢必有愈來愈多內地高才專才到港發展，進一步成為樓市入市「主力。
據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，11月份內地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）於香港樓市一二手住宅註冊量共錄1,597宗，較10月份1,052宗上升約51.8%，連升2個月，並創7個月新高，充分反映內地買家對於買入本港物業的剛需，相信此比例未來將進一步提高。
踏入12月份，本港樓市整體成交量正緩速前進，一方面由於聖誕長假期將至，另一方面亦由於新盤放慢推售，同時市場觀望本月聯儲局的減息取態，因此令交投氣氛冷卻。依目前市況推測，除非放盤單位極優質或者價格超筍，否則準買家寧願暫緩入市決定。
其實最近市場已陸續湧現如減息等利好因素，尤其是日前在中央經濟工作會議過後，中央政府明確表明來年將「降準、減息、增發債、提高赤字率、擴大內需穩樓股市場」等，為來年接踵而來的刺激經濟政策奠下基調。
個人相信，一旦發展商將重新加快推盤步伐，甚至推出一些震撼市場的矚目大盤，配合一眾利好因素進一步發酵，屆時樓市剛需將加快「回歸」，惠及樓市交投以致樓價雙雙重拾升軌。
撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名 : 大行觀點