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江玉歡:舊樓復修重建 須賴協商溝通

2024-12-13    明報
【明報文章】今年3月市建局公布洗衣街/花墟道重建計劃,約33個地舖商戶及約275個住戶受影響。舊區重建是本港持續發展的重要方向,筆者一直支持。不過此次重建計劃公布之後,從部分持份者的反應來看,重建計劃也揭示出影響舊區重建和舊樓復修的一些關鍵障礙:第一是許多業主對於樓宇重建的心理準備不足;第二是持份者難以預測樓宇被納入重建的標準。 上述因素在花墟重建計劃中表現得尤為明顯,部分反對聲音源自一些在「油旺研究」中被評為「保養良好」的大廈,例如近年完成大型維修的太子大樓。部分業戶指,該大廈近期才完成全面維修,也有良好管理,認為不應在短期內被納入重建範圍。同時,區內有不少比太子大樓更「年長」,且管理也不及其完善的舊樓,卻未被列入此次重建計劃內。也有持份者表示,在計劃公布之前沒有收過相關機構的諮詢,認為自己的權益和意見在規劃過程中被忽視,感到被動和無奈。 當然,我們理解收購和重建是一項龐大工程,涉及的時間、資金和各方利益的考量複雜,很難有一個早早公布且絕對準確的時間表,也不會有完全一致的收購標準。然而,無論舊樓業主對收購抱有何種期盼,他們都會關心自己的物業何時會被納入重建日程。倘若業主們對此「心中冇數」,難以預測自己的樓宇究竟何時會被收購重建,那麼在決定維修內容和投入金額的時候,勢必會心存顧慮。 欠缺重建時序 或礙復修動力 作為單位的業主和樓宇使用者,維持大廈結構的良好狀况和宜居環境,既是權利,也是義務。然而,當前樓宇維修項目繁多,除了結構和外牆修葺,還可能涉及升降機更換或維修、消防安全設備的提升等等。從籌備、招標、動工至執修,單棟樓宇的維修動輒需要兩至3年;對於大型屋苑或樓宇,涉及業戶數量和金額更是龐大,意見分歧頻繁,耗時難以預測,開展一次大維修殊不容易。 隨着樓齡增長,舊樓業主隨之要面對的是強制驗樓、消防安全指令等一系列要求。如果業戶大概盤算樓宇將會被收購重建,他們在維修時,可能會選擇簡單且勉強能用的方案。相反,若他們認為樓宇在未來幾年內都不會被收購,則可能會在維修上投入更多,例如趁着大維修翻新自己的單位,或全面更換升降機,而非僅僅修理基本零件等,以維持甚至提升樓宇價值。就算業主申請政府提供的維修資助,若大維修之後不久便被納入重建範圍,也是對公共資源的一種浪費。 在此次花墟重建中,部分受影響業戶的心理預期,顯然與市建局的重建時間表存在落差。若政府未能夠提供清晰的重建時序和有效的溝通機制,業主在必要的維修中,將面對更多困惑與不安。 重建追不上舊樓老化速度 行內人士一般認為,石屎建築的「理想壽命」為50至70年,前提是必須有妥善的修護與保養。「油旺研究」列出的五大發展節點中,包括將八文樓納入「西九龍門戶綜合發展」。八文樓居住着逾萬人口,其中的劏房數量不容忽視。未來的「簡樸房」計劃,亦可能要求這類劏房改裝,符合「簡樸房」要求,對於八文樓這類「年事已高」的高密度舊樓,將對樓宇的設備及大廈管理帶來負擔。 儘管這些樓宇並非「三無大廈」(沒有業主立案法團、居民組織及管理公司),但業主們每隔10年就要勞心勞力地斥資做大維修,加上日常維護的開支,對住戶而言並非小數目,故盼望收購重建之聲日盛。惟觀乎較早啟動的觀塘市中心重建計劃,由2005年開展至今仍未完成。油旺重建規模更巨大,業主們因應自身樓宇情况及早安排復修計劃,似乎更符實際。 市建局行政總監韋志成先生曾經指出,即使私人發展商的重建規模是市建局的一倍,但兩者相加的重建量,仍追不上本港樓宇老化速度,故而應該強化舊樓復修工作,進一步延長舊樓壽命,延緩重建時間。這一觀點無疑反映了現實,但以香港的舊樓量及大廈管理系統來看,實施並非易事。 與持份者建立良好協商機制 市建局此前開展為期兩年的油麻地、旺角地區規劃研究,覆蓋約3300幢樓宇當中,樓齡逾50年的約佔65%,當中約一半被評為「欠佳」、「失修」和「明顯失修」,不少是「三無大廈」。至2047年,該範圍內約八成樓宇的樓齡將超過70年。屆時除了「油旺研究」擬定的樓宇之外,油旺區將有更多大型屋苑如富榮花園加入舊樓之列。此外,去年市建局亦已經開展深水埗和荃灣的地區研究。面對如此龐大的舊樓數目,如果沒有充分且具透明度的協商,恐將進一步加大重建和復修工作難度。 在此背景下,不同機構和部門已推行多項支援項目,例如「樓宇更新大行動」、「小區復修計劃」及試行「聯廈聯管」等。這些措施都旨在提升舊樓安全和大廈管理,值得支持。除了每隔幾年啟動大規模研究,本人建議政府可以建立有系統及不時更新的大廈資料庫,公開披露大廈基本資料、維修狀態及預期維修項目,令政府及持份者掌握基本資料,作規劃及優化地區管理之用。 對於大廈管理,政府亦可以加快改善硬件配套(例如持續優化法例及善用科技)。筆者也期望有關部門和機構,在舊區重建、復修和活化的安排上,與擬重建區內之持份者有更透明的交流,及早建立溝通和互信渠道,讓受影響人士在思想準備、財政規劃及搬遷安排上做好充分準備。 只有不遺餘力地推動溝通與合作,才能夠真正迎來城市更新的新生。 作者是立法會議員 [江玉歡]