【明報專訊】越南第三季經濟錄得7.4%增長，預期2024年全年經濟增長率為7%。越南總理范明政（Pham Minh Chinh）表示，明年當地經濟增長可達6.5%至7%，樂觀的話更可達7%至7.5%。越南經濟近年得以高速發展，與「中國+1」趨勢不無關係。新冠疫情封城帶出了供應鏈過度集中的潛在問題，再加上地緣政治影響，國際企業採取「中國+1」策略，保留或縮減中國業務的同時，將生產設施擴展到其他國家，旨在分散經營風險，減少依賴單一市場及供應鏈。越南無論在文化、地域、甚至勞動成本方面均與中國接近，成為理想的替代選擇。
「中國+1」大趨勢令外資加速進入越南，蘋果、戴爾、三星、Adidas等跨國企業均已進駐越南，並持續發展。外國投資增加令更多外籍主管及技術人才到越南工作。據越南勞動榮軍社會部資料顯示，越南外國人數較2022年激增37%至13.68萬人。多了外國人口到越南，也造就了新的住屋需求。現時，外國人可以在越南置業，只要有入境越南資格，就可以購買部分開放的房地產項目。
中產階層崛起 年輕人成樓市動力
目前，越南擁有「黃金人口結構」優勢，即67%人口處於勞動年齡，年輕勞動力能轉化為經濟增長動力。經濟增長帶來的財富效應，亦令越南的中產階層慢慢崛起。
據畢馬威（KPMG）今年3月發表報告顯示，越南中產人數約3300萬人，估計到2030年，中產人數可達5600萬人，成為區內中產階層人口增長最快的國家。越南人與華人一樣，重視置業興家，過往越南人習慣數代同堂，聚居一地。隨着經濟發展，年輕人機會增加，財富逐漸累積，在老一輩的幫助下，也開始遷出舊居，並置業組織小家庭，成為了支撐越南樓市的重要動力之一。
越南北部是政治中心，南部是金融及經濟中心。而位處南部的胡志明市，有「東方巴黎」之稱，人口約1000萬，是越南人口最多的城市。它貢獻了越南逾20%的經濟增長。中央政治局曾於2022年頒布行動計劃，期望於2030年將其佔該國GDP比重上升至40%，可見政府對支持當地經濟發展的決心。
2024年第三季胡志明市的住宅物業市場交投亦有所改善，據Cushman & Wakefield的數據顯示，今年第三季錄得1462宗新公寓樓宇成交個案，當中92%為中檔次單位，成交數量較今年第二季增加9%，雖然仍比去年同期少53%，但銷售成績已有好轉，主要是吸收率，反映在特定時間內已銷售單位數量佔總可銷售房地產單位數量比例，已達40%，呈現上升趨勢。
胡志明市新樓銷售改善
期內642個新公寓樓宇單位推出市場，按季下跌31%，按年則減少83%，而新推出的單位主要集中在胡志明市的東部及南部，大部分為中檔次住宅，佔77%，而豪宅則佔16%。至於售價方面，由於中檔次住宅主導銷情，有關平均基本售價亦按季下跌14%至每平方米3003美元 （折合每方呎2172港元），展望未來，隨着市中心供應愈見罕有，加上當地配合基建發展項目，預期東部將成為新公寓供應的要點，緊隨為南部及西部。
市場普遍看好胡志明市未來住宅樓市表現，除了是在越南經濟領域舉足輕重，亦與胡志明市人民委員會最近調升土地價格3倍至38倍有關，為地產市道注入活力。胡志明市最新土地價格表於2024年10月31日生效，並適用至2025年底。以核心地段第1郡為例，平均土地價格較之前上升3倍至5倍，其中，阮惠街、黎利街和棟戈街的最高土地價格為每平方米6.872億越南盾，折合為每方呎19,605港元。
再配合2025年1月在越南正式實施的《土地法》、《住房法》和《房產經營法》，以提高市場透明度、加速土地回收、並鼓勵保障房建設，其中房產經營法將規範房地產交易和中介行業，如規定最高訂金為購買價的5%，又設定發展商股本要求，土地使用規模在20公頃以下的項目，股本不得低於總投資額的20%，而20公頃以上的項目，則不得低於總投資額的15%。預期這些措施將對越南的土地和房地產投資產生重大影響，亦可提高買家的保障，增加市場交投信心。
明報記者 劉宜
[環球樓市]