2024-12-11
星島日報
日前香港金管局向銀行業發出指引，並推出一次性特別安排，銀行可以向合資格用家提供最高8成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至6成。這項特別安排涵蓋於2021年1月1日至2023年12月31日簽訂臨時買賣合約並且以建築期付款的自用樓花住宅物業。
筆者當然歡迎金管局是次推出的指引及特別安排，原因是此這為有需要業主提供更靈活的上會方法，相信可幫助數以千計的樓花買家更易「上會」，避免撻訂個案增加。
事實上，根據「美聯樓價指數」顯示，樓價由2021年高位回落至今，累計已跌約28%，令過去數年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，於近期申請按揭貸款上會時面對估價低於成交價的情況，部分因資金不足、又未有額外首期的業主未能上會，導致被逼撻訂，所以今次金管局的措施對穩定樓市有正面作用，可說是「雙贏」方案。
不過，有市場人士認為，今次的安排可能讓買家和銀行承受更多風險，因為假如其後樓價延續跌勢，這批「已上會」買家恐將損失更大，甚至會淪為負資產。筆者對此觀點不表認同，主要由於當下樓價已「觸底」並靜待反彈。
其次，早前財爺公布，今年香港政府的財赤或達1000億，遠較最初預期約481億為高，箇中主因之一，是來自賣地情況欠佳，以及補地價收入減少，相信需要本港樓價及早止跌回穩，發展商賣新盤情況顯著改善並成功套現，屆時它們才有望在投地上變得積極。
與此同時，近月中央政府頻頻推出多項提振樓市的措施，取態上已由昔日的「限購」，轉為鼓勵居民買樓投資或自用。
基於以上因素，再加上文首金管局「出招」提振樓市的取態，均反映明年初公布的財政預算案，大有機會繼續推出一些刺激樓市的政策，一方面香港政府可憑藉措施穩定樓價，盡快透過賣地「開源」以減少財赤；另一方面亦可以緊跟國策放寬樓市的大方向。由此推測，港府於明年初財案再推出「救市」措施機會不低。
值得留意的是，根據過往經驗，在美國聯儲局的減息周期期間，本港樓股市場很大機會出現一股上升動力，但樓市回暖亦非一蹴而就的過程，需時慢慢回暖。
故此，在香港政府有潛在「救市」機會、以及現時減息周期開始但樓價仍未大幅反彈下，這段時期正好是準買家趁低入市的良機，只要發展商重推一些震撼市場的矚目大盤，帶動整體樓市氛圍，相信其後的交投表現可望再度看俏。
布少明 美聯物業住宅部行政總裁