2024-12-07
東方日報
早前提及「居屋2024」戰況和新居屋按揭注意事項，是次集中討論二手居屋購買及相關按揭事宜。
談到二手居屋買賣，不得不重溫補地價對於交易的影響。居屋作為資助房屋，政府不會以同等的市價售予市民，通常會以市價的一定折扣（六至七成不等）定價，以確保大部分市民都有能力上車。不過，正因如此，單位的業權乃由業主和房屋署共同擁有，假如業主他日希望將單位轉售予自由市場的買家，必須先向政府補地價，否則只能在綠表市場售予綠表或「白居二」買家。
補回估價享私樓放售自由
近年新興建的居屋定價或比以前貼近私人市場，根據房委會在2018年所修訂的政策，居屋推出時的折扣由以往基於評定市值改為按負擔能力基準釐定，從此與私人房屋市場脫鈎。不過，無論是新興建抑或舊時代居屋，到業主希望轉售、轉按、出租或套現，以致需要補地價時，還是要返回參考單位最新估值。
舉例，一個位於牛池灣的居屋屋苑2007年開售時折扣率30%，平均呎價2,550元，一個431方呎兩房單位售價約110萬元。假設當年業主承做九成按揭，30年供款期至今尚欠本金約60萬元，如業主有意轉售單位，以單位目前估值約496萬元為計，他大約需要補回估價的30%（當年購入單位時政府所提供的折扣率），即近148.8萬元，便可讓單位鬆綁，拿到私人市場自由買賣。
樓市正處低位，物業估值普遍偏低，以剛提及的居屋單位為例，同一個單位在兩、3年前的估值可能高達650萬元，補地價所需資金約195萬元，比現在多約45萬元。假如業主判斷目前樓價已在低位築底，現在可能是補地價的良機。
除了轉售個案，如業主急需資金周轉，更可考慮同時做補地價和現契套現。前述的例子，以目前的估值為計補地價需要額外148.8萬元，如承做另一個新的七成按揭，扣除原有按揭尚欠的60萬元和補地價成本，可套現138.4萬元（496萬元減148.8萬元補地價成本和60萬元原有按揭欠款）。這類個案所涉及的手續和程序繁多，如有需要可向專業按揭顧問查詢意見。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣