2024-12-06
經濟日報
今年首11個月，土地註冊處加上代理統計，一手市場大概已售出超過16,000個單位，成交金額超過1,800億元，與2020年至今比較，兩者均屬第二高位。全面撤辣及減息等等，都帶來一定助力。
料今年1.6萬宗成交 涉1800億
附表顯示，2024年截至10月的數據，一手成交有13,531宗，成交總額有1,511億元，平均每宗成交價格為1,117萬元。再加上中原地產初步統計數字，一手私人住宅方面，11月份錄2,489宗及318.4億元，較10月的1,594宗及172.3億元，分別上升56.1%及84.8%。減息後，發展商積極推售新盤及餘貨，一手熱賣令宗數及金額同創今年4月後近7個月新高。加上土地註冊處已公布的首10個月數字，大概是上文提到的16,000宗及1,800億元。
11月份登記宗數最高的新盤是啟德天璽•天第1期，錄593宗及77.9億元。第二是黃竹坑港島南岸第3C期Blue Coast II，錄249宗及32.49億元。第三是長沙灣瑜悅，錄198宗及13.08億元。中原地產預測全年一手約17,000宗，將為2021年17,469宗後的3年新高。
如果賣好一點又如何？仲量聯行有相關數據評估，《香港住宅銷售市場綜述》展望2025年，若一手成交量能回復至每年18,000個單位（較2024年預期高不足1成），住宅新供應可望於2025年12月降至只需58個月便可消化，接近2021年較為平衡時期的水平。
該報告提到，以過去一年的一手住宅成交量推算，現有一手私人住宅供應量（樓花及已落成項目未售出的單位數目），住宅市場已由2023年高峰期需時101.6個月消化新供應，回落至今年10月的78.2個月，預期新盤庫存將於明年底緩和至供需較平衡的水平。
新供應消化 回落至78.2個月
房屋局預計未來3至4年將有約108,000個私人住宅單位供應，較2021年樓價高位時僅增加1成。住宅新供應，由2021年12月時需時54.4個月消化供應量，急升至2022年的95.4個月，並於2023年見頂至101.6個月，反映市況下行。最新數據則顯示，截至2024年9月已回落至78.2個月，反映新盤供應量高企的情況正逐漸改善。
雖然現時未售出單位存貨量仍高，但前瞻性供應指標卻呈相反走勢。最值得注意的是，已批出土地上可隨時動工的潛在單位數目已降至10,000個，為2012年有紀錄以來新低，並較2023年3月的25,000個大幅回落，預示中期存貨增長或會放緩，此趨勢長遠可緩和新盤價格戰的情況。
該報告又指出，發展商積極管理其發展項目，實際供應過剩的程度或較統計數字所反映的更為溫和。供應管理策略包括：調整施工時間表、改變項目用途及優化推盤步伐。新鴻基地產因設計變更而修改掃管笏項目時間表，正正反映這趨勢。此外，2024年至少7個住宅項目將部分未售單位轉作出租用途，這些策略性應對或令實際供應低於預期數字，加快市場回復健康水平。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論