2024-12-06
明報
各國因應其獨特國情，均有不同政策，租金佔收入比例大多訂為15%至30%之間；尤其是應對超過入息上限的富戶，都是以收取市場價格的等值租金或要求住戶搬遷，以平衡公共利益及對富戶的影響。
觀乎世界各地，在歐美地區如英國及美國，公屋租戶平均租金佔收入比例分別是27%及30%。在美國，若家庭連續兩年收入均高於限額，則須負擔更高租金或須搬離。英國則沒有針對富戶的中央政策，根據2021/22年度房屋普查，有逾12%超過入息中位數的富戶居住在公屋（social housing）之中。
在亞洲地區，以內地為例，公租房租金由地方政府因應具體情况自行制定。廣東省兩大主要城市廣州及深圳的公租房，兩地均設針對富戶的政策。在廣州，若住戶收入超額但幅度低於1.5倍，則須負擔其月收入的20%或以上租金；收入超額3倍的住戶，更必須在6個月過渡期內搬離。
在深圳，如果收入超額但其家庭人均年可支配收入，未超過上一年度深圳在職家庭平均收入，租金為原本的兩倍。倘收入超過該標準，政府會給予租客3年過渡期予以搬遷，租金為市值租金之60%；如有困難者，過渡期滿後以市值租金計算。
新加坡的公營租住房屋，專提供予少數沒有其他居住選擇的貧窮家庭。以月收入600新加坡元（約3500港元）的家庭為例，其收入租金佔比大約5%至9%；月入800至1500新加坡元（約4600至8700港元）之間的家庭，收入租金佔比則為10%至15%。對於再高收入的住戶，新加坡政府通常要求他們在公開市場租房或購買組屋。近年新加坡取消了收入上限，改採取個案審核模式，彈性地為最有需要的家庭提供短期住所。
台北的社會住宅租金，以市值租金的八至八五折計算，同樣配合入息階梯，並向有需要家庭給予租金寬減。以3人兩房為例，最低收入家庭須繳的平均租金佔收入比例是18%以上，第二階的須繳13%至19%，第三階須繳11%至14%，最高的則繳13%至15%。由於社會住宅是針對短期居住需要，因此只會在續租時審查入息及資產。一般租約為3年一期，普通家庭最多續約一次，即最多居住6年。
由此可見，即使香港收緊了公屋富戶政策，其富戶政策仍遠比上述各地寬鬆。
富戶霸佔公屋單位多時，長時間獲政府大幅租金補助，這明顯是公共房屋資源錯誤分配，有損社會利益，尤其對輪候公屋的有需要低收入戶不公、不利。正如上文所說，福利政策應幫助弱勢社群，而非向有能力負擔更高租金的租戶傾斜。
收緊富戶政策 有助減公屋輪候時間
現有富戶政策不單對輪候公屋人士及私樓租戶極不平等，也會造成種種社會問題。本文作者的研究曾說明，2006至2021年間劏房激增的部分原因，是由於富戶政策過於寬鬆（註）。
根據最新資料，公屋平均輪候時間為5.5年，約有12.2萬宗一般申請。輪候時間雖已由2022年平均6.1年的頂峰下跌，但這對低收入戶而言仍是一段不短的日子。行政長官李家超已在今年施政報告中，表達了在2026/27年度降至4.5年的願景。
不少正輪候公屋的低收入戶為劏房戶，居住環境狹小且惡劣。根據2021年人口普查，香港有約2%人口居住於細過130平方呎的房間裏，面積比一個停車位還小。人長期住在這樣的空間，容易造成生理或心理問題。政府在施政報告提出「簡樸房」概念，希望改善劏房環境，但歸根究柢，問題癥結在於公屋單位供不應求。
就此，政府實施的措施包括興建過渡房屋、簡約公屋及收緊公屋富戶政策。前兩者希望提供額外短期房屋給公屋輪候者；後者則期望現有住戶騰空單位。筆者相信只有雙管齊下才可盡快改善問題，令公屋資源有效分配，使真正有需要者獲益。
若政府能夠要求入息超過上限4倍的超級富戶移離公屋，且鼓勵入息超出上限兩倍至4倍的富戶搬走，這將可騰出公屋單位，減短現時高企的公屋輪候時間，亦給予在輪侯冊上望穿秋水、捱貴租的劏房家庭一個合理相宜的家，大幅改善他們的租住環境，圓其安居之夢。
總結
港澳辦主任夏寶龍吩咐香港必須盡快解決房屋問題，特別是劏房問題。特區政府多年來讓高收入的公屋租戶以極低租金享用寶貴公共房屋資源，就是導致劏房氾濫的主因之一，所以此政策必須改革。數據顯示，政府的富戶改革草案是合理和可取的，在既不影響大部分公屋家庭的情况下，能夠平衡公共利益及對富戶的影響。房委會委員不需擔心富戶「向下流動」，更不應因為政治壓力而維護小部分富戶利益，耽誤房屋改革，阻礙杜絕劏房的重任。
註：王柏林、何漢樑〈加強富戶審查 劏房戶免受苦？〉，2024年5月16日《明報》
作者王柏林是香港大學商學院助理教授、民智行動設計智庫研究總監，何漢樑是聖路易斯華盛頓大學博士生，牛致行是民智行動設計智庫研究助理
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[王柏林、何漢樑、牛致行]