【明報專訊】中國海外(0688)及華潤置地(1109)本周一宣布以185.12億元人民幣聯合收購深圳市項目土地使用權，該兩大內房國企藍籌股價至昨日均連升3日，累積升幅近3%，表現跑贏大市（見圖），今日本欄由中金公司研究部首席海外策略分析師、董事總經理劉剛分析內地樓市最新形勢。劉剛認為，深圳二手樓價過去一段時間下跌後，近周已有回升迹象，若此趨勢持續，意味着深圳整體樓市在全國主要城市中可望率先復蘇。
兩大內房國企藍籌中國海外及華潤置地本周一宣布，當日透過地塊競買成功以185.12億元（人民幣，下同）投得深圳市南山區粵海街道（登良路與后海濱路交滙處以東）一幅地塊的土地使用權，其總土地面積約為38,566.56平方米和建築面積為26.3萬平方米。這是內地房地產市場2021年下半年明顯調整以來、今年9月26日中共中央政治局會議首次提出「要促進房地產市場止跌回穩」後，央企最大型土地收購之一，斥巨資向房地產後市投信心一票，有一定指標作用。
中金公司研究部劉剛表示，9月下旬以來內地貨幣政策及財政政策均已出現明顯變化，例如國務院新聞辦公室於9月24日舉行新聞發布會由人民銀行行長潘功勝、國家金融監管總局局長李雲澤及中證監主席吳清介紹金融支持經濟高質量發展有關情况，宣布降低最低首付比例、下調新做及存量按揭利率等一系列支持房地產市場的政策，這明顯帶動剛性（即首置）需求及改善性（即換樓）需求，因此一線城市二手樓市過去兩個多月對比此前偏弱的情况已有所改善。
一線城市購買力仍強 三線或以下供過於求
根據彭博行業研究數據，雖然去年一線城市新盤銷售額佔全國15.4%、低於二線城市的33.4%及三線或以下城市的51.2%，但由2020年至去年一線城市新盤銷售額佔全國分別為9.6%、11.4%、13.8%及15.4%，每年均有所增加，相對之下，期內三線或以下城市新盤銷售額佔全國分別為58.9%、54.6%、55.5%及51.2%，屬反覆下跌。彭博行業研究房地產行業資深分析師孔令儀兩星期前在本欄分析，一線城市錄得淨人口流入，經濟比較有韌性，故置業需求亦比較有韌性，因此樓市也比較容易復蘇。
劉剛分析，與2021年下半年內地樓市回落前的上升周期比較，現時樓市結構已經不一樣，故他現更聚焦於一線城市二手樓市。他指出：「內房新盤銷售向來主要集中在三線或以下城市，而目前三線或以下城市供過於求的情况比較明顯，但一線城市的購買力仍然存在，同時有改善性需求及剛性需求。以現時一線城市的情况來說，在二手房又要比一手房好一些。」
上月百城樓價4城回升 包括深圳成都烏魯木齊東營
劉剛解釋，內地一線城市過去兩年新屋動工、新供應已明顯減少，因此期內二手樓佔整體成交比例愈來愈高，目前市場成交較多來自二手樓，因此二手較一手樓市更能反映整體市况。他續說，深圳二手樓價過去一段時間下跌後，近周已有回升迹象，若此趨勢持續，實屬正面。
事實上，根據中指研究院報告顯示，雖然11月百城二手住宅平均價格為每方米約1.42萬元按月仍跌0.57%，但跌幅較10月收窄0.03個百分點，而且深圳、成都、烏魯木齊及東營共4個城市的二手樓價格更按月止跌回升，打破百城二手住宅平均價格連續7個月全跌局面，釋放積極信息。而在深圳以外的一線城市，北京、上海和廣州於11月二手住宅平均價格按月跌幅則在0.1%至0.3%之間，表現均跑贏大市。
二手樓市若回穩 財富效應利消費
深圳政府網站引述深圳市房地產中介協會數據，11月全市預售新房成交8734套，按年勁升158.9%；二手樓成交亦達8770套，按年增長103.7%，創近46個月以來新高。有分析認為，若內地一手樓市銷售理想，發展商新盤售罄套現後，可以把有關資金再投資新項目，帶動新開工面積及房地產投資，有助推動經濟增長。
劉剛則指出，內地房地產市場現時已經過了高周轉及大量投資的階段，二手樓市轉強對穩定市場預期也屬十分重要，「我們已經過了大量投資者加槓桿買一手房的階段，現在分析框架就不應再是以一手房去拉動整體市場。事實上，若二手房市場轉佳的話，至少對大家在穩定物業價格的預期、穩定資產表現的預期及穩定整體消費的預期均有幫助。」
建銀國際：看好中海外綠城龍湖
建銀國際證券本周二則發表研究報告指出，由於11月銷售表現及房價展現初步穩定迹象，主要內房股股價近日向好。該行認為，投資者的情緒似乎因為政府的決心而得到提振，預期未來政策落地和推行將對增強購房者和投資者的信心至關重要，特別是棚改貨幣化安置和閒置土地及商品住房的收購或對現有住房的按揭貸款利率進一步降低等方面的政策。
現時在內房板塊中，建銀國際證券首推中海外、綠城(3900)及龍湖(0960)。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]